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不动产善意取得世界各国立法不一，学界多有争议。随着我国物权法的出台，将不动产和动产善意取得一体化规定在同一法条中，由于动产和不动产在物质形态、交付方式、公示手段等方面的差异，动产和不动产善意取得的适用也必将不同。不动产善意取得的性质、构成要件等法律问题在学界和实务界还存在着争议，有必要对相关法律问题进行探讨。文章共分三个部分。第一部分，笔者运用比较、历史的研究方法从善意取得的概念、历史渊源出发，探讨了不动产善意取得的发展、理论基础、物权变动模式对不动产善意取得制度构建的影响以及不动产善意取得性质等问题。第二部分，对不动产善意取得的构成要件和法律效果进行了梳理，重点讨论了无权处分合同的有效性和善意如何把握两个问题。合同为当事人自由创设权利和义务的协议，要保证其发生效力，其须具备三个要件：一是合同自由、意思表示真实的内在要件；二是当事人具有相应的民事行为能力的主体要件；三是合同不违反强行法律规定和善良风俗的合法性要件。只要合同具备这三个要件，即为生效，处分人是否有处分权在所不问。无权处分他人财产，在权利人追认前，物权变动处于待定状态，合同行为为负担行为，合同生效与权利人追认与否无关。处分权有无对合同的效力不产生影响。我国物权法将动产和不动产善意取得一体化规定在同一法条中，但动产和不动产善意取得构成要件涵义不同，占有和登记的公信力强弱不同，善意的标准有所区分。动产的善意以“不知且不应知”为标准，不动产善意的标准以“不明知”为宜，“不明知”要求第三人有积极查阅登记薄的行为，只要第三人履行了查阅的义务，就可以认定其为善意的，至于“不明知”的原因是否有过失，在所不问。关于善意时点的判断有两种观点值得探讨，一种观点认为以登记申请时为时点，另一种以登记完成为时点。登记完成为时点的观点值得赞成，善意取得的立法目的是为了维护交易安全保护第三人的利益，正是由于第三人的善意，法律才给予必要的保护，在登记完成之前作为善意判断时点，使善意成立的时间跨度延长，给予第三人、处分人、权利人一个纠错的机会，符合善意取得的立法目的。不动产善意取得的构成要件成就时，呈现出债权和物权两方面的法律效果，债权关系主要体现在权利人、转让人、善意第三人以及登记机关之间，原权利人因转让人无权处分其财产遭受损失，可通过违约、侵权、或不当得利请求权向转让人主张，如果登记机关存在过错，权利人也可向登记机关主张债权救济。转让人和第三人之间存在着合同上的债权债务关系。物权关系表现为权利人丧失物权，善意第三人取得物权，在特殊情况下（第三人转让原物给转让人），原权利人的权利复活。第三部分，讨论了实务中不动产善意取得适用易产生困惑的两个问题。一是不动产善意取得的适用范围，即权利登记错误而引发的善意保护；二是冒名处分能否适用不动产善意取得。动产和不动产善意取得一体化规定在物权法106条，构成要件不加区分且过于原则化，对实务上的适用带来不便，尤其是对不动产无权处分的理解，观点不一，有人认为只要是无权处分不动产，在其他要件成就时，就可适用不动产善意取得制度，也有人认为不动产善意取得适用的范围以权利登记错误为前提。冒名处分虽属法律上的无权处分，假冒他人身份处分他人财产是欺诈行为，属于非正当交易，当不适用不动产善意取得制度。