【摘 要】
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近年来,我国房地产市场发展迅速,推动了对城市住宅用地的需求,全国上下土地市场甚是活跃,地价更是屡创新高。住宅用地的价格和商品住房的价格关系紧密,进而与城市中的每个人都息息相关,影响着每个人的生活福祉,住宅地价究竟受到何种因素的影响,影响有多大,这些问题日益成为学术界的热点话题,引起社会各界人士的广泛关注。在过去的研究中,Hedonic模型是学者们用来研究住宅地价影响因素的主要方法,该模型的基本形式
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近年来,我国房地产市场发展迅速,推动了对城市住宅用地的需求,全国上下土地市场甚是活跃,地价更是屡创新高。住宅用地的价格和商品住房的价格关系紧密,进而与城市中的每个人都息息相关,影响着每个人的生活福祉,住宅地价究竟受到何种因素的影响,影响有多大,这些问题日益成为学术界的热点话题,引起社会各界人士的广泛关注。在过去的研究中,Hedonic模型是学者们用来研究住宅地价影响因素的主要方法,该模型的基本形式有三种,分别是线性、半对数和对数形式。通过对住宅地价的研究,一方面可以为政府对住宅地价的定价提供参考,另一方面可以为开发商在拍卖住宅用地时候提供一定的指导。本文首先对相关的概念进行界定,并且从理论上分析了各特征变量对住宅地价产生影响的作用机制,运用到的理论主要有公共物品的外部性理论、蒂布特的“用脚投票”理论、供需理论、地租理论。再次是介绍特征价格模型的理论、形式、估计和检验方式,并结合前人的经验,从个别特征、邻里特征、区位特征、绿地特征、时间特征等方面构建了广州市半对数住宅地价特征模型。最后对研究对象广州市的土地市场概况进行分析,并以广州市2016年-2018年公开拍卖交易的104块住宅用地为样本数据,进行了实证研究。得出以下主要结论:（1）对住宅地价有显著影响的因素有:居住用地类型、容积率、绿化率、教育配套设施、地铁站、医疗配套设施、大型商场、公园距离、时间、代征面积、公交车线路数、公园面积、CBD等13个因素。其中,对住宅地价有正向影响的有:居住用地类型、容积率、绿化率、教育配套设施、地铁站、公园面积、时间等7个因素;对住宅地价有负向影响的有:代征面积、医疗配套设施、大型商场、公园距离、CBD等5个因素。而限制高度、建筑密度对住宅地价的影响则不显著。（2）公交车路线数每增加1个单位,若地块周边有地铁,地块周边学校每增加1个,容积率每增加一个单位,若地块为纯住宅用地,公园面积每增加1公顷,绿地率每增加1%,若地块交易时间为2017,若交易时间为2018,则住宅用地单价分别上升3.25%、10.63%、34.85%、114.26%、7.57%、3.05%、22.88%、11.29%、6.29%。地块和CBD的距离每增加1公里,地块周边有三甲医院、地块周边有大型商场、代征面积每增加1平方米、与公园的距离每增加1公里,住宅用地单价分别下降4.21%、15.63%、10.15%、1.19%、8.15%。（3）各特征因素对住宅单位地价的影响绝对值从大到小的排序是:容积率、教育配套设施、绿地率、医疗配套设施、2017年、地铁、大型商场、公园距离、居住用地类型、2018年、CBD、公交车路线数、公园面积、代征面积。
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