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农村集体建设用地主要包括:(1)宅基地,即农民住宅用地；(2)乡(镇)村企业用地:(3)乡(镇)村公益事业用地,例如:中小学、卫生所、幼儿园、敬老院用地；(4)乡(镇)村公共设施用地,例如:道路、桥梁、码头用地。农村集体建设用地集约利用机制是指农村居民的宅基地、乡(镇)村企业用地、公益事业用地和公共设施用地的集约利用制度系统；(5)场坝、宅基地周围的林盘、自留地。农村集体建设用地的集约利用机制就是按照经济的、生态的、社会的、可持续的原则,有效利用集体建设用地的一系列制度体系。研究农村集体建设用地的集约利用机制有重要的理论和现实意义。
改革开放的三十多年,我国经济快速发展,城乡人民的生活水平得到了极大地改善,城市化、工业化水平快速提高。伴随着城乡人们生活水平的提高,伴随着城市化、工业化的快速发展,对于建设用地需求量也迅速扩大。
我国土地资源稀缺,要保障13亿人口的基本生活,18亿亩耕地的红线不能破。那么,我国的建设用地的供给总量就是有限的,农村集体建设用地的集约利用,实质上就是在建设用地供给总量约束的条件下,存量建设用地资源的有效利用。目前,我国农村居民点的用地达到0.17亿公顷,2.5亿亩,加上农村独立工矿区用地和乡镇企业用地,总的集体建设用地量为0.18亿公顷,2.7亿亩左右。农村集体建设用地主要以粗放式利用为主,有很大的潜力。因此,对于农村2.7亿亩左右的集体建设用地的集约利用是一种必然的、理性的选择。
农村集体建设用地的集约利用机制是一个复杂的体系,由一系列的具体的制度体系构成。文章主要研究农村集体建设用地集约利用的规划、整理机制,审批、划拨机制,产权、供需、价格机制,流转机制,评价机制,以及配套实施。同时也概述了农村集体建设用地的制度变迁,文章还研究成都市集体建设用地集约利用的具体案例。
农村集体建设用地的集约利用规划整理机制、市场配置机制、流转机制、评价机制以及其制度的变迁,是相互区别的,同时又是相互联系的,文章主体内容共分为十二章,第一章到第十一章分别讨论农村集体建设用地的集约利用规划整理机制、市场配置机制、流转机制、评价机制以及其制度的变迁,第十二章通过成都市的具体案例的分析,展现农村集体建设用地的集约利用规划整理机制、市场配置机制、评价机制以及其制度变迁的有机地结合,体现机制之间的相互联系。具体包括:
第一到五章主要是讨论农村集体建设用地集约利用问题的演变,农村集体建设用地集约利用的规划与整理机制,审批、划拨机制。
第一章讨论集体建设用地的制度变迁与集约利用机制的构建。集体建设用地的集约利用机制,是由一系列的制度体系构成的,制度是机制的元素。在这一章里讨论我国的土地管理制度、法律制度的变迁等。
第二、三章讨论农村集体建设用地集约利用的规划与整理机制。集体建设用地的集约利用,首先需要在宏观、微观和中观三个层面进行合理的规划,根据相应的GDP总量、人口、环境、产业结构、合理的集体建设用地需求预测量等等因素,进行规划。集体建设用地的规划原理包括:集体建设用地集约利用机制的结构功能性分析原理；集体建设用地的集约利用的多层次性优化分析原理；集体建设用地的集约利用的整体与局部关系的统一与协调性的分析原则；集体建设用地的集约利用的因地置宜、具体问题具体分析的原则。
集体建设用地的集约利用规划是一项系统的综合的工程,集约水平的高低是规划系统是否优化的表现。集体建设用地的集约利用,是由自然系统、生态系统、经济系统和社会系统复合而成的复杂系统:集体建设用地的集约利用的复杂性与综合性；集体建设用地的等级层次与开放性；集体建设用地的集约利用系统是主体多元性和目标多样性的。
第四、五章讨论农村集体建设用地集约利用的审批、划拨机制。农村集体建设用地的审批与划拨是对于农村建设用地有效管理的方式,审批程序的效率的提高,审批的信息化是集体建设用地有效利用的必然要求；农村集体建设用地的划拨,是由于历史的原因所产生的,也是集体公共利益的需要,划拨用地的使用权的合理有效利用也是集体建设用地有效利用的一个方面。
第六到十一章主要讨论农村集体建设用地集约利用的市场配置机制和其它流转机制。集体建设用地是一种资源、一种生产要素,可以选择不同的配置方式对集体建设用地进行配置。市场机制作为土地资源的一种配置方式,其结果会产生土地的流转,但是,与土地资源的其它的配置方式所产生的流转是有区别的。在这里着重讨论农村集体建设用地的集约利用市场需求和供给机制,交易机制,还以成都市为例,对集体建设用地市场机制进行分析。
第十章主要讨论集体建设用地的信息和评价机制。农村集体建设用地的集约利用的绩效,依赖于评价系统,而评价又依赖于信息。在这一章里就讨论集约利用的评价原理；集体建设用地土地集约评价的信息系统:我国农村集体建设用地集约评价系统；成都市集体建设用地的集约利用中评价系统案例分析。
第十二章主要分析成都市的集体建设用地的集约利用机制。在这一章里,通过都江堰市灾后重建的案例分析,解析灾后重建中农村集体建设用地特别是农村宅基地集约利用模式的机制；通过对于成都市龙泉驿区“龙华——大兰”集体建设用地集约利用模式的案例分析,解析大都市近郊的农村集体建设用地的集约利用的特点,揭示了西部大都市近郊农村集体建设用地集约利用的机制；通过成都市温江区农村集体建设用地的分析,揭示系统性推进集体建设用地集约利用的机制。
(1)成都市的建设用地高达1400万亩,约93万多公顷,成都市的耕地的总面积是660万亩,建设用地是耕地面积的两倍多。农村居民点用地的总面积是146万亩,约9.7万公顷,以成都市的总面积12390平方公里计算,农村居民点用地占总面积的7.83％。人均150平方米左右。对于成都市农村集体建设用地集约利用的分析,具有典型性与代表性。
(2)2007年6月9日,国家确定成都渝为我国城乡综合配套改革试验区。成都市全面贯彻“三个集中”的政策,也就是,通过制度创新,使农村土地集中经营,克服联产承包责任制所产生的土地零碎化的负面影响,发挥土地规模经营效益；通过工业向工业集中区集中,使乡镇企业向工业集中区集中,从而达到乡镇企业用地集约利用的目标；通过农民集中居住,达到农民宅基地集约利用的目标。当然,“三个集中”政策的实施,达到的不仅仅是农村集体建设用地的集约利用,而是土地和其它所有的生产要素的集约利用。
(3)成都市集体建设用地的集约利用,面临着现行土地制度和法律的突破,都江堰市灾后重建中,面临着巨大重建资金问题,都江堰市就创造了“向峨模式”,通过建立向峨乡16个集中居住点,节约农村集体建设用地3000多亩。都江堰市农村住房重建有六种形式——“符合规划原址重建”、“按照规划集中自建”、“统一规划统一建设”、“自愿搬迁异地安置”、“社会资金开发重建”、“维修加固损坏住房”。
(4)“龙华——大兰”模式主要是龙华村和大兰村土地集约利用的模式。龙华村有8个村民小组,共754户,2066人,整个的土地面积为2825亩,其中农民个人承包地1407亩,集体非耕地1078亩,宅基地340亩。2004年6月24日,由龙华村委会和其所属的8个村民小组共同发起了四川省首家农民股份合作社,2007年,龙华股份合作社,在经历了三年的快速发展,龙华农民股份合作社的集体资产已经超过了2.5亿元,集体所有的现金收入700万元,与三年前的2004年创业之初时相比较,增长了30多倍。“龙华-大兰模式”的核心是龙华农民股份合作社。
(5)2005年,温江区以农村集体资产股份化、农村集体土地股权化、以转变农民身份为主体的村民委员会改社区居民委员会的“两股一改”和农民自愿申请放弃土地承包经营权、宅基地使用权的“双放弃”为切入点,对于集体建设用地的产权制度进行积极地变革,通过集体建设用地的确权,为集体建设用地作为生产要素进行市场化的运作打下基础,对农村产权制度改革进行有效而可行的探索。2007年,温江区实施改革的村(社区),村民人均增收1102元,比全区农民人均增收标准高出209元。
都江堰灾后重建模式、龙华--大兰模式、温江模式都是土地集约利用的有效的、积极的探索,在第十三章里对成都市集体建设用地集约利用机制进行较为详细地剖析、概括和总结。