我国商品房承租人优先购买权制度研究

• 作 者: 赵磊鑫
• 出 处: 河北经贸大学
• 发表日期: 2020年01期
• 关键词: 优先购买权 承租人 合理期限 同等条件 损害赔偿

承租人优先购买权制度是先买权的重要组成部分,该制度由来已久,在我国的法律上也有所明确规定。目前随着租房人数的增加,关于承租人优先购买权的纠纷与矛盾也日益凸显。针对该制度既存在着支持的声音,也存在主张废除的声音。支持者认为承租人优先购买权的存在,使得承租人在使用租赁房屋时,能够像对待自己的房屋一样对待租赁房屋,并且注意保护和善意利用该房屋。承租人行使权利并购买租赁房屋后,在节省双方的时间和精力的同时,也会减少矛盾和纠纷的发生,发挥租赁房屋效用的最大化。反对者认为承租人已经有“买卖不破租赁”制度的保护,其在经济上并不一定处于不利地位,除此之外,承租人优先购买权制度的存在也有悖于民法上的平等原则,因此主张废止该制度。有关该制度的规定比较笼统,原则性较强,因此司法实践中出现了许多关于承租人优先购买权遭到侵害的案例,不仅造成了双方经济上的损失,也浪费了司法资源。通过制度的完善,既要规范出租人的通知行为,也要防止承租人权利的滥用,进而权衡出租人、承租人和第三人的利益。本文通过六部分来分析和完善该制度:第一部分,论述承租人优先购买权制度的目的及意义、国内外研究现状,以及研究的方法和创新点。希望通过结合我国目前的经济环境,分析承租人优先权制度存在的问题,给出完善的建议,能够使该制度在我国发挥正确的效用,从而促进我国社会和经济的稳定发展。第二部分,论述承租人优先购买权制度的一般问题。其性质分为物权说、请求权说、形成权说和期待权说四种学说,各有其存在的理由与不足,笔者认为承租人优先购买权的性质应该分阶段来判定,在出租人出卖租赁房屋之前,其为期待权,具有卖房意愿之后,其为形成权。在制度价值上,该制度具有秩序、社会和正义的价值。第三部分,论述承租人优先购买权的行使。详细阐述了商品房承租人优先购买权的四种适用前提和四种排除情形,从而能够让我们更好的适用此制度。第四部分,论述德国和台湾地区有关承租人优先购买权的法律规定以及对我国的借鉴。通过分析域外的法条内容,使我国的制度更加完善,能够较好的解决关于租房时发生的纠纷,更为我们所用。第五部分,论述我国有关商品房承租人优先购买权的立法现状和在运行中遇到的问题。例如出租人通知义务不明确、合理期限无具体时间点、同等条件涉及因素多和损害赔偿范围不明的四种问题。第六部分,论述提出解决第五部分问题的建议。例如明确出租人的通知义务以及通知的期限、行使权利时“同等条件”的含义以及完善承租人优先购买权受侵害的救济机制。承租人优先购买权制度的存在,体现了立法者的价值导向,其立法目的在保障承租人的居住权,使得租赁房屋发挥最大的价值。通过对承租人优先购买权的界定、行使,分析总结问题,最后完善问题,使得该权利的行使能够更加规范,均衡承租人、出租人和第三人的利益,使得各方利益最大化。