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在建商品房抵押属于在建工程抵押的一种类型，1997年建设部（现更名为住建部）颁布的《城市房地产抵押管理办法》第一次以部门规章的形式确认了在建工程抵押制度，而后《担保法司法解释》部分条款又对该制度予以细化，直至《物权法》颁布之后，第一百八十条中以“正在建造的建筑物”确立了在建工程抵押制度。但也应当看到在建商品房抵押在具体操作过程中，存在的诸多问题。本文将从该制度的实务操作入手，结合学术理论、司法实践以及具体规章制度等对上述问题产生的原因、制度构建的合理性以及实务操作的可行性等进行分析和探究。 第一部分为我国在建商品房抵押实务现状考察。依我国部分地方规范性文件及司法实务现状，在对在建商品房抵押制度具体适用中存在的问题予以考察时笔者发现，该制度在抵押权人及抵押物范围认定方面存在不统一；部分地区对于是否应将获得预售许可证作为在建商品房抵押的前置条件也存在争议；商品房预售、建设用地使用权抵押制度与在建商品房抵押制度在适用时存有制度关联及利益冲突；且部分省市地区在在建商品房抵押登记时所需相关登记材料亦有不同。 第二部分为我国在建商品房抵押之抵押权人及抵押物范围认定。我国在建商品房抵押适用问题主要集中在抵押权人及抵押物范围认定两方面。在建商品房抵押权人，除抵押贷款银行以外还应当包括其他具有融资职能的法定金融机构。至于在建商品房抵押物的范围，从对法律条文及典型司法案例分析入手，结合该制度适用价值及相关理论分析认为，新增建筑物作为“在建建筑”未来时态的组成部分，理应成为在建商品房抵押的客体；且在仅设立在建商品房抵押时，其相应整宗土地的建设用地使用权应当一并予以抵押。 第三部分为我国在建商品房抵押与商品房预售制度关联及利益平衡。明确将获得预售许可证作为申请在建商品房抵押的前置条件有其存在的合理性，但不应做较强制的统一性规定；同时明确，向已设立在建商品房抵押的商品房部分，颁发预售许可证的行为并不涉及对处分规则的违反。对预售商品房预告登记的性质及效力予以肯定，且承认以划时段或者划范围的标准，分批予以“解抵押”的合理性与可行性。 第四部分为我国在建商品房抵押中房地抵押关系之效力分析。主要涉及对“房地一体、房随地走”原则的遵守与突破。认定房地重复抵押及分别抵押均有其存在的制度合理性，且只要抵押权人接受重复抵押的状态或者自愿达成分别抵押的合意，就应当认定其效力。此外，通过对部分地方规范性文件的归纳梳理，以及对司法裁判案例的分析，明确追加抵押规则在在建商品房抵押中适用的可行性，规范其具体实务操作及登记方式。 第五部分为我国在建商品房抵押登记问题。明确我国在建商品房抵押设立的申报要件包括抵押人主体资质、工程建设完工状态以及相关必备权属证书等；并结合部分地方规范性文件及各重点省市不动产登记中心办事指南的规定，列明在建商品房抵押登记时所递交相关申请材料主要包括：抵押合同与主债权合同、建设用地使用权的不动产权属证书、建设工程规划许可证以及其他必要材料等，并对“其他必要材料”予以明晰。并在结尾指明，将在建商品房抵押登记直接转化为房屋抵押登记是目前最合理也最具法理基础的做法。