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在资本流动与金融全球化的背景下，受投资需求影响，房地产价格波动的方式发生了重要变化。本文运用虚拟经济理论，从资产属性视角对房地产价格波动的经济效应与金融效应进行了研究，并提供了相应的政策建议。全文共分为七章，各章主要内容如下: 导论。通过分析国内外2001年以来的房地产价格波动的趋势，引出了房地产价格波动研究的理论意义与现实意义。国内外对房地产价格波动的文献表明:国内外的文献主要以周期理论研究为主，无法解释房地产价格的异常波动，国内尽管也有学者对房地产价格的异常波动有一些研究，但缺乏系统性，而且，多以计量分析为主，缺乏对房地产价格波动原理演进过程的分析。文章结构安排脉络:先通过房地产价格异常波动的理论分析，揭示房地产价格异常波动的根源，然后分析价格异常波动对经济金融体系的影响，最后，通过中外房地产价格异常波动的比较揭示房地产价格异常波动的共性与个性。确立文章研究对象和主要研究方法，研究对象为房地产价格异常波动，主要研究方法有比较研究方法、理论与实证结合、演绎与归纳结合的研究方法。通过理论创新、实证分析创新、研究数据创新实现论文的创新。 第一章:房地产价格波动机理研究。本章详细论述了影响房地产价格形成的影响因素，辨析了各个影响因素的特点，通过研究房地产价格的形成机制为房地产价格波动研究奠定了理论基础。本章对房地产价格波动进行了分类，将房地产价格波动分为周期性波动与异常波动，本论文以异常(温)为研究对象，并对房地产价格异常波动对房地产理论的影响进行了探讨，指出了资本流动将形成房地产市场的非区域性。 第二章:经济虚拟化与房地产价格波动。以虚拟经济理论为基础，结合行为金融学理论，对经济虚拟化对房地产价格的影响，研究了资本化定价方式对房地产价格运动的影响。通过分析房地产市场的信息不对称、心理预期模式及投机对房地产价格波动的影响，获得以下结论: 1.经济虚拟化是全球经济发展的趋势，经济越发达，虚拟化程度越高，采用资本化定价的资产或产品越多，资产价格的波动越容易受到心理定价的影响。 2.房地产虚拟资产特性在现代经济中表现越来越突出，房地产融资工具的多元化、房地产投资的全球化使房地产价格波动增强，使房地产价格的波动有脱离基本面的倾向，但由于实物资产与虚拟资产的双重属性，房地产价格波动的幅度大于消费品的波动幅度，小于股票等金融资产的波动幅度。 3.房地产市场是一个信息不对称市场，信息不对称对市场交易者的心理预期产生重要影响，在很大的程度上决定了交易者的交易行为。本章通过房地产预期模式分析认为，房地产预期属于外推式预期，受到信息面、价格过去的波动情况及其他交易者行为的影响，市场上存在着噪音交易者，他们的交易行为使房地产价格发生异常波动。 4.交易者的心理预期最终反映到交易行为上，影响房地产价格异常波动的主要交易行为是投机。房地产价格的持续上涨引发投机，投机行为导致房地产价格的继续上涨，形成正反馈效应。房地产价格下跌时，则形负反馈效应， 第三章:房地产价格波动的经济效应。本章对于房地产价格波动引起的财富效应、投资效应、行业波及效应与房地产价格波动的微观效应进行了研究，房地产财富效应和投资效应是房地产虚拟性在宏观经济上的体现。结论如下: 1.房地产财富效应是由于房地产价格波动产生的对边际消费的影响。房地产财富效应与房地产存量、房地产交易制度与房地产金融的发展密切相关，发达国家由于房地产存量多，市场发展成熟，交易制度完善，房地产财富效应显著。中国的房地产市场是一个新兴市场，中国目前的的发展目标主要是解决居住数量需求，房价上涨带来的强制储蓄效应大于财富效应，财富效应在中国房地产市场不显著。 2.房地产投资效应是由于房地产价格波动对房地产增量投资的影响效应，房地产投资在我国受价格波动影响明显，但是我国家房地产投资过高，受投资效益边际收益递减规律影响，过高的房地产投资不具有可持续性，应增加消费，合理调整经济结构。 3.房地产具有产业链条长、行业波及影响大的特点，经过对房地产业产出投入表分析，房地产业对相关上下游的行业的产出均产生一定的影响，由于房（地）产业的行业关联效应，房地产价格波动对相关行业的产出产生一定的影响。(经)过对中国、日本、美国三国房地产价格波动对相关行业影响分析，日本、美国作为发达国家，房地产价格波动对于相关行业影响比中国更加突出，中国的房地产业波及效应在发展过程中将逐渐体现出来。 4.房地产价格波动的微观效应体现在房地产价格波动对不同需求类型影响的差异性。受当期收入的约束，居住型需求在房地产价格上涨阶段受到挤出，而投机型需求受心理定价及正反馈效应的影响，随房地产价格上张，投机性需求增加。 第四章:信用扩张、货币政策与房地产价格波动。本章主要对信用扩张进行了回顾，并通过多个案例分析表明，房地产价格异常波动与银行信贷过分扩张，金融支持过度相关。房地产价格的异常波动与货币政策密切相关，宽松的货币政策使房地产投资成本降低，投资需求增加，同时，也为银行的信贷扩张创造了条件。美国次贷危机案例中，美国政府2001年开始实施的宽松货币政策促进了房地产市场的繁荣，也导致了房地产价格的迅速上涨，而2006年开始的货币紧缩导致了房地产引发了价格下降。 第五章:房地产价格波动国际比较研究。台湾地区、香港地区、日本的房地产价格异常波动表明，异常波动通常发生在经济发展迅速的时期，在这个阶段，完成了经济起飞与城市化过程，经济的虚拟化程度迅速提高，房地产成为重要的投资品，在宽松的货币政策与汇率升值等外部事件的冲击下，通过传导形成价格异常波动。 第六章:中国房地产价格波动实证研究。中国的房地产价格的波动幅度逐渐在加大，主要是由于经济的虚拟化程度提高，人民币汇率升值，信用扩张引起的投资需求与工业化、城市化引起的真实需求的叠加。需求的迅速增加与有效供应不足导致价格迅速膨胀，中国的房地产价格的波动受多方面的因素影响，由于中国的虚拟经济发展正处于初级阶段，而城市化的空间仍然巨大，房地产价格经过调整后，会增强可持续发展能力。 中外房地产价格波动的比较研究表明，中国的房地产价格波动与上述三个国家(地区)的价格异常波动成因差距巨大，中国人均收入低，属于发展中国家，城市化过程远未完成，尽管中国的房地产价格影响因素中有汇率升值、宽松的货币政策等外生因素冲击，中国房地产业存在长期的可持续发展的可能，不会出现日本、台湾地区的房地产价格崩溃。经过充分的结构调整，从长期看，中国的房地产业具有良好的增长潜力。 第七章:结论部分。全章主要有以下内容: 1.理论部分主要对房地产价格波动方式的比较，房地产的虚拟性与房地产价格波动的关系进行了比较，同时研究了信贷扩张与房地产价格波动的关系。房地产价格异常波动主要与噪音交易者的投机行为和银行金融支持过度相关，房地产价格波动具有宏观、中观和微观影响。 2.实证部分主要是承接理论分析，采用国际比较方式，比较中国和其他国家或地区在房地产价格波的异同。研究发现，经济发展阶段不同、房地产金融发展程度不同、虚拟化程度不同、金融体系的差异是导致各国房地产价格波动差异的根本原因。 3.在理论分析与实证分析的基础上，针对中国房地产市场的发展提出相应政策建议。政策建议主要基于我国国情及金融体系，主要建议有:建立价格波动预警体系、实行有差别的住房信贷政策、限制外资的投机行为、调整市场供求结构，限制投机型需求，使居住型需求受到保护，有利于我国房地产市场可持续发展与金融系统的稳健经营。 论文的创新与不足之处 创新之处 1.将虚拟经济理论与行为金融学理论结合，从理论上证明了房地产价格异常波动的必然性。 2.通过房地产属性比较，揭示了房地产市场逐渐虚拟化的过程 3.对中国房地产价格波动进行了研究，提出了“二元结构”观点，结论是中国目前仍然以居住型需求为主，但是住房市场的“二元结构”造成了需求结构的扭曲，引起了房地产价格的异常上涨。 4.研究了住房价格波动对两种不同需求的影响效应，提出了投机性需求对居住需求的挤压效应。 5.在中外房地产价格波动案例比较分析中，按新兴市场国家与发达国家进行分类，根据经济起飞阶段与发展平稳阶段进行比较分析。就其房地产价格波动的异同进行了比较，根据虚拟化程度不同进行了经济学解释。 6.政策创新:通过理论与实证分析，本文针对中国房地产价格的异常波动提出了多方面政策建议，具有针对性、前瞻性，有利于我国房地产业持续健康发展。 不足之处 论文力求从发展的角度和历史演进的角度研究房地产价格波动形式的变迁。并在这一方面做了初步探索。但是由于时间限制，数据可得性的限制，研究成果仍然有限，存在以下不足: 1、缺乏对典型城市的房地产价格波动研究， 中国经济发展的非均衡性决定了我国房地产发展的非均衡性，因此，仅仅用全国数据研究，忽略了区域差距，应该加强对主要区域性城市房地产价格波动的研究。 2、缺乏对中国房地产价格波动的计量分析 我国房地产发展较晚，现有数据有限，难以满足时间序列要求。应该在后续的研究中进行计量分析。