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随着近年来我国国民经济的高速增长，房地产市场也呈现出了良好的发展态势，房地产开发投资活动逐年活跃起来。2010年全年我国完成房地产开发投资达到了创纪录的48267亿元，比2009年增加12025亿元，同比增长33.2％，占固定资产投资比例的17.35％。经历了2007年世界金融危机之后，在国家扩大内需，适度宽松货币政策的大背景下，我国房地产市场又掀起了新一轮的投资热潮。众多房地产开发企业抓住这个时机，加大了对房地产开发的投资力度。中国中建地产有限公司（以下简称“中建地产”）正是在国际金融环境低迷，国内房地产市场政策宽松的大环境下组建并发展起来的。 房地产开发的投资管理是整个房地产开发过程的起始点，也是最关键的一个环节。投资管理包括了投资目标分析和选择、投资决策、风险管控、项目后评估等工作。 首先，开发企业要寻找到合适的投资项目，可以是拟开发的土地，也可以是进入开发实施阶段的项目公司。在二级市场进行土地的招、拍、挂是目前各大房地产开发企业获取土地的主要手段。这种方式带来的结果:一是提高优质土地资源的获取成本，间接提高房屋售价;二是不良土地或起拍价过高的土地无人问津，导致最终流拍。收购已经进入开发实施阶段的项目公司，主要是通过收购项目公司股权，增加股东并提高资本金占比，对拟投资项目进行融资等手段达到获取项目开发权的目的。中建地产主要是通过在二级市场进行招、拍、挂来获取土地进行房地产项目的开发。但是，这样获取土地会增加土地成本，加大整个项目的总投资额。尤其是在北京、上海、广州等一线城市，土地成本与售价的占比达到50％左右。在某些二三线城市，可以通过与政府的联动以较低的价格获得土地，但随着土地市场的繁荣，这样的土地也越来越少。因此，中建地产正在积极探索城市综合运营的投资模式，与政府合作对城市区域进行整体规划，对土地进行整理并成片开发，土地一、二级市场联动，降低土地的获取成本。 在明确了拟投资项目后，要对该项目进行投资分析，即对项目进行投资机会研究和可行性研究，这是投资管理中最关键的两个步骤。投资机会研究包括一般机会研究和具体项目机会研究。一般机会研究关注的是地区和行业的宏观形势，可以放在房地产企业的战略研究里讨论。中建地产在进行具体项目的投资机会研究时，主要关注的是项目所在城市和区域的宏观经济、政策法规、资源条件、市场信息等，并根据当时的金融市场情况对该项目进行投资估算，初步确定该项目是否符合公司对利润率、内部回报率等的要求。 对拟投资项目进行可行性研究是整个投资管理中最为重要的工作，也是决定项目成败的关键。在结合了机会研究的宏观分析成果后，进一步对拟投资项目进行全面详细的技术经济论证，分析可能存在的各种风险，并制定相应的规避策略和管控措施。中建地产在对拟投资项目进行可行性研究阶段，主要是对项目行进实地调查和研究，对经济技术等内容进行分析，并对调查和分析结果做出客观评价。经济指标的分析是项目可行性研究的核心内容，主要是对项目总投资、自有资金的投入、土地费用、销售收入、销售均价、税前税后利润、静态投资回收期、成本利润率和内部收益率等做出准确的测算。测算的结果将会作为投资决策的重要依据。而最重要的评判依据是拟投资项目的成本利润率和内部收益率必须满足公司的最低要求，否则将放弃该项目。 在可行性研究阶段还要对项目的潜在风险进行全面的梳理，识别可能发生的风险，并制定相应的降低或避免风险发生的管控措施。房地产开发项目存在的风险有很多种，政治风险、社会风险、经济风险、技术风险等都会对项目的开发产生影响。中建地产在对投资风险进行分析的时候，主要是对政治风险、社会风险、技术风险等进行主观评价，对经济风险进行客观测算。由于影响经济风险的因素较多，测算难度和精度不易把握，所以中建地产主要针对项目的盈利水平和经济指标敏感度进行分析。通过计算项目盈亏平衡点，分析项目承受经济风险的能力，盈亏平衡点的值越小，公司承受经济风险的能力就越强。对于多因素引发的风险变化，中建地产主要针对由于总投资额和房屋售价变动（增加或减少）引起的成本利润率和内部收益率的变化进行计算。通常来说，当因素变化时，经济效益对此的敏感性越低越好。敏感性越低，项目对风险的承受力越大。 中建地产在可行性研究中还对项目的融资渠道进行研究。目前，大部分房地产企业的开发投资的主渠道仍然是依赖银行信贷。但是随着我国金融政策放宽，新的金融工具正在房地产开发中不断被应用。如万科、世茂等都已引入房地产基金，绿城计划引入房地产信托融资。中建地产由于有其母公司中建股份强大的融资平台支持，目前还没有引入房地产信托、房地产基金等创新型金融工具。但是，根据近几年国家金融政策调整的规律来看，银行信贷的传统渠道不是任何时候都对房地产开发企业敞开大门的。所以，中建地产应该积极探索新的融资方式，拓宽融资渠道，保证企业房地产开发项目投资的资金来源。 投资决策是在对拟投资项目进行充分的可行性研究后，公司决策者对项目进行最后的审议。中建地产有着较完善的投资决策体系，从筛选项目、申请立项到编制可行性研究报告，再到投资管理委员会评审，最后董事会决议，每一个程序都对项目的实施方案进行了完善和补充，并进一步的降低和避免了因决策失误带来的潜在风险。 在目前国内房地产企业开发模式日渐趋同的情况下，各家企业的核心竞争力越来越不明显。中建地产在进行房地产开发时采用了“投资——开发——设计——建造”的一体化开发模式。中建地产的母公司中建股份在国内具有极强的房屋设计和建造能力，采用这种模式可以有效的控制房地产开发中设计和建造的成本，为开发项目带来更大的盈利空间。同时，中建地产还在探索城市综合运营的投资模式，通过与政府的合作，从城市的区域规划着手，全面参与城区改造，对土地进行一级整理，并对土地进行二级开发。从投资、规划、建设到运营，全方位地参与到城区的综合治理改造中。这种模式需要前期大量的资金投入，以及极强的城市规划设计、房屋建造、基础设施建设等综合能力。依托中建股份在规划设计、房屋建造、市政和基础设施建设领域的强大实力，这种模式必将成为中建地产新的核心竞争力。