中国二手房交易个人所得税对房价的影响

• 作 者: 刘源峰
• 发表日期: 2014年期
• 关键词: 二手房 交易税 一般均衡 城市竞租 房价

2013年年初,“新国五条”重磅出击,强制要求二手房交易过程中征收20%个人增值所得税,一时引起轩然大波。本文首先构建二手房市场的一般均衡理论模型,通过供需平衡发现二手房交易个税的上升将导致二手房房价的上涨,同时引起二手房交易量的降低。通过税赋转嫁理论,买方将承担更大的税负。之后从整个房地产市场的供需均衡来看,二手房交易个税的上升,会产生二手房市场对新房市场的挤出效应,引起新房市场价格与交易量的同时上涨。进一步,本文分别构建住房作为消费品和投资品模型。在住房作为消费品模型中,税率的上涨会导致新房和二手房的价格同时上涨,同时导致二手房交易量的下跌,但反而会引起新房交易量的上涨。在住房作为投资品模型中,税率的上涨会导致无论新房还是二手房的价格与交易量同时下降,在该模型中,二手房交易个税起到其遏制房价的作用。随后,本文用2003-2012年全国35个大中城市的面板数据进行回归,实证检验结果表明当前二手房交易个税并不能明显使房价下跌,但能使房价的上涨幅度减缓,可见我国目前房地产市场仍为需求主导。在回归结果中,东、中、西部呈现不同现象,其中二手房交易个税对西部的抑制作用最为明显,表明目前西部市场的投机行为要强于东部市场。而对于其他因素,文章模型和实证均表明抵押贷款利率能够有效遏制房价的快速上涨,但东部效果最为明显。此外,实证结果显示,空置面积、人均收入及住房成本均对房价有显著影响。文章最后一部分结合了前文模型和实证的结果给出了相应的结论与政策建议。现阶段我国地区间差异较大,政策制定者应根据当地实际情况有效地通过二手房交易个税、抵押贷款利率等方式调控房地产市场。