论文部分内容阅读
旧区住宅更新改造始终是上海城市建设中需要加以关注的问题.随着城市的不断发展,对旧区进行更新改造成的迫切性也进一步凸现.目前,上海市面临着繁重的旧区住宅更新改造成任务.在完成了上一轮长达10年的365万平方米危棚简屋的更新改造任务后,上海市的旧区住宅更新重点转移到了二级旧里以下地区.众所周知,旧区住宅更新的一个重大特征就在于成本高,资金需求量大.对于从事旧区住宅更新项目的开发商来说,只有比较高的预期回报,才能够吸引他们参与这些项目的开发.否则,开发商是不愿意介入的.近10年来,上海市持续进行了大规模的旧区住宅更新改造活动.在这过程中,逐步暴露出了旧区住宅更新在资金方面存在的问题.在一些地段等级较高,级差地租收益好的旧区更新地块上,由于其有着比较高的预期收益,因此开发商的参与比较积极.但是,在一些地段等级较低,级差地租收益差的地块上的旧区住宅更新项目,由于其预期收益水平低,有时甚至是负的收益,因此开发商根本不愿意介入.这使得上海市的旧区住宅更新活动陷入了一个困境中.随着旧区住宅更新的滚动发展,级差收益较高的更新地块越来越少,而级差收益较低的更新地块将相对增多,若不采取有效的解决措施来激励开发商,提高他们参与旧区住宅更新项目的热情,上海市的旧区住宅更新进程将会受到很大的阻碍.面对这样的问题,上海市政府采取了一些优惠措施,以激烈开发商.其做法是对参与旧区住宅更新项目的开发商,可以免收土地出让金,从而降低开发商的总成本,以期提高开发商的收益.这种做法虽然在一定程度上解决了开发商的资金问题,增加了开发商的收益,但是这种以损失政府的土地收益为代价的不合理性是显而易见的.政府作为土地的所有者,在进行旧区住宅更新的过程中,免收土地出让金,放弃了其应有的土地收益,承受了巨大的损失.同时,土地出让金的损失,也使得政府难以积累城市建设资金,不能对城市的发展进行有效的投入,形成恶性循环的局面.因此,改变现有的做法,寻求一种更为合理的融资模式来解决旧区住宅更新中的资金问题是当务之急.该论文立足于政府和开发商的整体利益,在利用土地经济学理论、博弈论、融资理论等深入分析当前上海市旧区住宅更新所面临的困境的基础上,提出了以市政债券和彩票为主要手段的融资方式,使政府能获得更新改造地块的土地出让金,又能降低开发商的开发成本,提高收益.政府通过发行市政债券筹集资金,用于控制土地的一级开发,并将前期开发完成的土地拍卖给开发商,收回其应有的土地所有者收益;同时政府利用彩票所筹集的公益金,对符合条件的从事旧区住宅更新项目的开发商提供无息贷款,以降低其资金成本,提高投资收益.文中对发行市政债券和利用彩票为旧区住宅更新进行筹资的效率、面临的风险、运作模式、法律规范和监管等问题都进行了深入的探讨,以期建立一种切实可行的融资模式,解决上海市现存的旧区住宅更新所面临的困境,促进资金的积累和良性循环,使旧区住宅更新能进入新一轮发展的局面.