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从2001年开始,我国房屋销售价格的涨幅一直高于房屋租赁价格的涨幅,使得房屋销售价格与房屋租赁价格渐行渐远。而根据基准模型,在资本市场完美,实际利率不变,不存在不确定性,购买和租赁房屋无交易成本,住房可无限细分,忽略房屋折旧的情况下,也不考虑中国人对拥有房屋产权所具有的特殊感情如安全感以及买房子可以选择装饰风格等因素的假设条件下,房屋的售价应当等于未来所有租金现值之和。现实与基准模型相违背,仅有几篇文献关注到了这一问题,并且说服力不强,本文用住房公积金和公众的通货膨胀预期解释了这一问题。
与基准模型相比,放松的第一个假设前提是资本市场是完美,指出住房公积金是造成资本市场不完美的一个重要的因素,并构造一个数学模型来解释均衡条件下房地产价格的决定。因为住房公积金的缴纳具有强制性,只能用于买房而不能用于租房,并且具有“低存低贷”的性质,使得居民不能在房屋销售市场和房屋租赁市场进行通畅的套利,造成了房屋销售价格与房屋租赁价格背离。加之,居民或消费单元(如家庭)对住房的消费通常是不可分离的,即很少有居民或消费单元一部分住房消费需求靠购房满足,而另一部分住房消费需求靠租房满足,进一步放大了住房公积金对房地产价格的影响。
放松的第二个假设前提是实际利率不变和市场是确定性的,指出在名义利率基本不变的情况下,预期通货膨胀率的增加是造成房屋销售价格与住房租赁价格背离的另一个重要因素,再加上住房公积金“低存低贷”的性质,使得人们买房的热情更加高涨。这一部分将重点解释通货膨胀预期的成因。
从房屋销售价格与房屋租赁价格互动关系的角度来研究房地产价格,可以很方便的忽略一些因素,如个人收入的增加、人口向城镇尤其是大中城市的流动等,因为这些因素会同时影响房屋销售价格和房屋租赁价格,并使得它们最终以同样的速度上涨。除此以外,从这个角度研究房地产价格,也不用考虑供给方面的因素,供给方面的因素具体包括两个方面:一方面是用于销售的房屋和用于租赁的房屋的总数;另一方面是用于销售的房屋和用于租赁的房屋的比例。