【摘 要】
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伴随着房地产业的发展,房地产企业越来越多的采用房地产信托投资基金(REITs)作为新的融资方式。这一融资的新方向改变了房地产业依赖银行间接融资的单一局面,一定程度上丰富了房地产业的融资方式。但鉴于国内的金融市场发展不够成熟、也没有完善的法律法规,我国还处于房地产信托投资基金发展的初始阶段,因此除了关注REITs对金融市场、房地产行业和投资者带来的优势,也要注意到采用房地产信托投资基金这一融资方式可
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伴随着房地产业的发展,房地产企业越来越多的采用房地产信托投资基金(REITs)作为新的融资方式。这一融资的新方向改变了房地产业依赖银行间接融资的单一局面,一定程度上丰富了房地产业的融资方式。但鉴于国内的金融市场发展不够成熟、也没有完善的法律法规,我国还处于房地产信托投资基金发展的初始阶段,因此除了关注REITs对金融市场、房地产行业和投资者带来的优势,也要注意到采用房地产信托投资基金这一融资方式可能存在的风险。本文采用案例分析法和文献研究法,以我国房地产信托投资基金融资的风险为切入点,选取探索REITs的先行者首都国企华远地产为案例,在梳理其融资背景、方案设计与效果的基础上,探讨其潜在的风险,对其进行衡量,并提出合理建议,使得投资者更为理性的看待这一创新型融资方式,并对REITs在我国的发展提供借鉴。本文研究发现,华远地产对REITs的发行及运营采用了破产隔离机制及多种增信方式的风险控制措施,但是从发行的房地产信托投资基金内部风险角度考虑仍在基础资产的选择与收益、原始权益人自身状况、管理与参与方职责以及税负四个方面存在风险点。针对华远REITs存在的问题,结合我国当前环境提出关于房地产信托投资基金的风险控制建议:首先是基础资产的选择与收益方面,要保障良好基础资产,保证稳定的现金流;其次是从原始权益人自身风险防范方面,关注原始权益人经营财务状况,引入专业第三方增信机构,减少单一依赖,保障收益的安全性;再次是从REITs管理及参与方职责角度来看,定期审查企业内外部增信计划、规范资产管理者的经营管理,并构建有效的监督与激励机制;最后是从税收角度,合理进行税收筹划,降低融资成本。
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