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房地产业是国民经济支柱产业,不仅与经济金融发展密切相关,而且还涉及到民生问题。自住房体制度改革后,中国的房地产价格经历了十几年的持续上涨,目前一些大中城市的房地产市场早已偏离正常轨道,房价虚高,泡沫在不知不觉中滋生膨胀,合理控制住房价格已经成为当前政策调控的重要目标之一。然而由于房地产市场本身的地域性、异质性和不可分割性等特点,使得统一货币政策的调控效果并不理想,即使是在2010年极其严厉的调控下,房地产价格依旧坚挺,多数城市甚至出现逆市增长。
货币政策作为国家宏观调控主要手段之一,意在促进经济增长、稳定物价、实现充分就业和保证国际收支平衡,而作为与财政收入、人民生活密切相关的房地产价格,却没在货币政策目标中直接体现。国内外学者研究证明货币政策与资产价格间存在互动效应,两者相互影响、相互作用,因而货币当局在政策制定时,应将房地产价格纳入考虑范畴。货币政策从工具到最终目标的实现,需要借助一定的传导机制。一般而言,货币政策传导机制包括利率传导机制、信贷传导机制、资产价格传导机制和汇率传导机制,前三者主要针对国内经济平衡,第四个汇率机制则作用于对外经济的平衡。房地产市场由于其地域性,是国内经济的一部分,因此文中选择利率渠道和信贷渠道。本文意在研究统一货币政策通过不同的渠道传导至全国各地,对房地产市场的调控效果如何,是否存在地区间效应差异；倘若存在地区效应差异,进一步对差异来源做定性分析。
众所周知,房地产市场发展与地区经济、金融市场发展水平、金融机构规模结构等有着千丝万缕联系。我国经济金融二元化结构突出,在其影响下房地产市场发展也存在明显地区性,发达地区的房地产发展快,房价水平高；经济落后地区相对发展滞后,房价低廉。为深入研究不同地区房地产市场对货币政策的反应情况,之前学者均按照地理位置差异,将全国划分为东部、中部和西部,分别研究对统一货币政策的反应,紧缩货币政策下房地产市场是否同步收缩,房地产价格能否得到有效控制。而本文创造性地将城市经济发展实力和综合竞争能力应用于截面样本选取,将幽内大中城市划分为一线城市、二线城市和三线城市,构建面板数据模型探究货币政策的利率传导机制和信贷传导机制对不同截面城市房地产价格的控制效果是否存在差异,即货币政策是否存在地区效应。并在实证研究结果的基础上,挖掘地区效应存在的内在经济根源,最后对如何消除部分地区货币政策的无效性、提高货币政策调控的整体效果提出有效建议。
实证分析显示,不论是货币政策的利率渠道还是信贷渠道,都只有在一线城市显著有效,而在全国层面、二线城市、三线城市政策对房地产市场的调控都宣告无效,紧缩的货币政策下,房地产价格依旧保持逆市的增长,没能达到预期的调控目的。总体而言,货币政策对房地产市场调控的效果是中国人民银行、各种类型的金融机构、房地产开发商和购房消费者之间综合博弈的结果,而微观主体的市场运行效率很大程度上决定了货币政策的有效性。在当前我国单一货币政策下,金融市场的发达程度、房地产市场的理性与否、地区经济发展水平等因素会影响货币政策效力。国内一线城市,经济发展水平高,金融市场起步早,至今已形成一定成熟规模；房地产市场投资开发早,经历了几波的投资热潮后,在政府重点调整控制下,房地产泡沫开始被挤兑,市场逐步趋向理性发展。而二线、三线城市的房地产市场在2005年后才引得投资者广泛关注,目前正处于飞速发展阶段；而且这些城市金融市场尚处于发展初期,不论是资金来源、投资渠道还是金融工具较为单一,货币政策传导在某种程度上会受到限制,从而影响最终的调控效果。