中国土地储备研究

• 作 者: 张更深
• 发表日期: 2003年期
• 关键词: 土地储备 土地增值 运作模式 资产证券化 可持续发展

建立城市土地储备制度是我国土地管理制度改革的一个创新。目前各地土地储备工作都是刚刚起步,相应的政策制度也都在探索中,各地的土地储备机构设置也不规范,操作规程不统一。本文通过对国外土地储备制度的发展过程及我国目前土地储备机构和土地储备政策法规的现状分析,对我国土地储备制度的设计、土地储备机构的设立模式和土地储备的操作规程等方面都提出了一些可行的创新设想,并提出了土地储备应走可持续发展之路。针对目前土地储备制度存在的问题,提出了由中央政府设立土地储备监督管理机构,负责协调处理全国的土地储备工作。土地储备机构应采取企业化运作,由中央政府成立中国土地储备投资公司,负责向各基层土地储备机构投资参股。各市县成立基层土地储备机构,形成由所辖地方政府控股,上级土地储备机构或其它机构参股的全国统一的土地储备体系,地方政府不再直接参与土地市场交易。本文对土地储备机构运作中的土地收购、土地整理、土地储备、土地出售、融资等环节进行了深入分析,并通过对一些土地增值理论的研究,提出了几项适合我国国情的土地增值技术。另外,对长期困扰我国土地储备机构发展的土地收购资金不足、融资成本高的问题,大胆的提出了利用比较成熟的资产证券化工具,从资本市场融资的方案,从而保证土地储备资金的充足、稳定、低成本供应。通过本文的研究,对规范我国城市建设用地市场交易行为,增强国家宏观调控城市建设用地能力,将有一些有益的作用。通过本文对土地储备机构的设置和性质定位、土地储备环节的研究,也会规范我国土地储备行为,提高土地储备的赢利空间,增加土地储备机构的融资渠道和增强融资能力,保证土地储备机构的可持续发展。