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在我国房地产价格持续冲高，房地产投资、房地产信贷居高不下，城镇居民买不起房这一系列问题引起党和国家高度重视，频繁出台调控政策的同时，继美国的储贷协会危机、日本的房地产泡沫和东南亚经济危机之后，房地产问题又引发了对全世界经济造成重大影响的次级抵押贷款危机。可以说研究如何促进房地产行业健康发展，保持房地产与宏观经济的协调发展，使其既不发展过快，导致经济过热和宏观经济风险，也不发展过缓，影响经济增长，已不仅是转轨中的中国，更是世界普遍关心的焦点问题。 从2003年起，我国开始了密集的房地产宏观调控，以抑制快速上涨的房价，但房地产调控的最终目标是什么，究竟什么样的房价上涨才算合理，一直没有得到充分的研究。在没有明确的调控目标下出台的各类房地产调控政策的组合拳，难免彼此互相影响。本文试图构造房地产与宏观经济协调发展的理论框架，进而构建协调发展的政策调控体系。 本文从综述房地产与宏观经济关系的相关理论和最新研究进展开始，从实证研究、均衡研究、影响因素研究以及调控研究四个方面系统地梳理了后文研究所依据的信息经济学、行为经济学、金融不稳定理论、预期理论等方面的基础，并对国内外在此方面的研究进展进行了综述。 为构建协调发展的理论框架，本文拓展了房地产市场均衡的“四象限模型”，分析了房地产与宏观经济相互影响的关系，在此基础上得到了房地产与宏观经济均衡发展的理论模型，即在均衡发展路径上，房地产价格与收入水平正相关、利率水平负相关，价格的变化率与收入水平的变化率和利率水平的变化率保持动态均衡。在此基础上对各种影响协调发展的因素作了逐(一)的分析，包括金融支持过度、供给结构扭曲、信息供给不足，这些因素都会导致房地产与宏观经济出现不协调。 在协调发展模型的基础上，得到协调发展的概念和分析框架。协调发展指，房地产的发展与宏观经济的发展始终保持着动态的平衡机制，房地产与宏观经济的增长速度动态一致。协调发展的分析框架指，房地产的价格决定方程参数中仅有收入水平和利率水平等宏观变量，而方程的残差与金融支持、信息支持和供给结构等因素不相关。因此，收入水平和利率因素决定着房地产均衡价格及其变化趋势，其他因素支持过度或支持不足所影响的价格变化都将引发房地产与宏观经济的不协调。 根据这一理论框架，本文分析了金融支持过度导致的美国储贷协会危机、次级贷款危机、日本房地产泡沫和泰国经济危机，并认为金融支持的适度对房地产价格的理性增长，对房地产与宏观经济的协调发展至关重要;导致金融支持过度的原因主要有货币政策的不合理、金融体系的不完善、金融行业过度竞争、金融监管不到位以及投资者的非理性等等，更早的干预有助于化解房地产泡沫和经济风险。 在协调发展的框架内，本文对中国的房地产与宏观经济的关系进行了实证检验。计量分析表明房地产价格、收入水平和利率水平的ECM模型能够很好地反映房地产市场的均衡关系，但这一方程结构在2001年10月发生了改变，也就是说宏观经济的基础因素已经不能很好的解释房地产价格的变化。通过VAR模型进一步分析断点之后房地产价格的影响因素，可以知道，在收入和利率的基础上，金融支持(房贷占信贷比)、供给结构(结构比例系数)、信息支持(勒纳指数)都成为了房地产价格的决定变量，通过脉冲响应函数分析可以得出长期来看，房地产价格受供给结构的影响最为显著，银行信贷对房地产价格也会产生持久的影响。这就表明中国的房地产与宏观经济已经出现了不一致，断点之后，金融支持、信息支持、供给结构等成为了主导房价上涨的重要因素。 分析各个利益主体对不一致的影响可以知道，商业银行的利润和银行家的私利行为以及投资者的正反馈交易促使金融支持过度，地方政府的资本积累、房地产商的利润行为使得住房供给结构不合理，房地产市场信息体系的不健全和房地产商、房地产中介的利润最大化动机使得房地产市场信息缺失，这些都使得房地产价格持续上涨，使房地产与宏观经济偏离均衡发展，出现不一致。 最后，本文以协调发展的分析框架和计量模型为基础，利用黑色预警的3σ方法对1998年以来我国房地产与宏观经济的一致度进行了预警分析。预警结果表明中国的房地产市场从趋冷逐步转向过热，在住房体制改革起步的1998年，房地产与宏观经济的不一致问题表现为房地产发展滞后于宏观经济的发展，两者没有协调一致。随着房地产市场的市场化程度的逐步深入，房地产行业除个别时间点外，绝大部分表现出了房地产与宏观经济协调一致的发展特征。2006年后，房地产与宏观经济不一致的红色预警密集出现，而且这种趋势还在逐步上升，说明随着近些年来，伴随着金融资源对房地产行业的过度支持，地方政府的土地供给和房地产商的住房供给结构不合理，房地产行业的垄断和信息不对称加强，房地产行业发展过热的苗头加剧，房地产价格逐步偏离与宏观经济均衡发展的轨迹，房地产与宏观经济的不一致在逐步加大。这就要求宏观调控政策以及房地产相关行业的监管政策需要进一步加强。 在协调发展的框架下，本文提出调控与监管要以房地产与宏观经济发展的速度与比例的协调一致为目标。要以充分发挥市场和政府在资源配置方面的优势，兼顾短期利益与长期发展，惩防并重尤其注重风险防范，保持政策的长期性、引导预期为原则。综合运用包括货币政策、财税政策、土地政策与住房保障政策等调控手段;加强在房地产市场的信息整合的管理，强化市场的信息披露，对地方政府的土地出让行为、金融机构的风险管理行为、房地产商和房地产中介的欺诈行为、购房者的非理性行为进行有效的监督和管理。同时提出了货币政策与金融机构监管、土地政策与地方政府行为监管、信息体系建设与市场秩序监管、税收政策与投机行为监管、住房保障与供给结构调控的具体设想。