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房地产业究竟有多重要?从此次席卷全球的次贷危机可以看出,房地产业对一国经济乃至全球经济都有着深刻的影响。事实上,在许多国家,房地产行业与该国的经济发展息息相关。在当前中国经济快速发展的阶段,房地产业的地位更是举足轻重。温家宝总理就在十届全国人大五次会议政府工作报告中明确指出：“房地产业对经济,对改善人民群众住房条件有重大作用,必须促进房地产业持续健康发展。”可见,房地产行业在我国有着特殊的社会经济地位：首先,房地产业关系人们的安居条件,而安居乐业是我们建立和谐社会的两大前提；其次,房地产业是产业链较长的行业,能够带动相关行业的发展。据世界银行资料,20世纪80年代中期至90年代初,发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍,并对以房地产为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生感应或影响。具体到中国,房地产业对投资和消费强劲的拉动作用,使该行业对我国快速的经济增长保持着很高的贡献率。近年来,这一贡献率达到了2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重更是超过了10%。至此,我们不难看出,房地产业对于整个社会以及国民经济的健康发展起着至关重要的作用。如何保持房地产业持续稳定的发展,尤其是在全球金融环境变化的情况下,怎样才能让我国的房地产业化危机为机遇,继续拉动我国的经济增长,已经成为人们关注的热点问题。就在我国的房地产业快速增长,并逐渐成为我国国民经济新的增长点的同时,房地产业的融资问题也日渐突出。房地产行业作为一个典型的资金密集型行业,具有高投入、高风险,周期长等特点。在房地产项目开发的每一个阶段,庞大的资金支持都是必不可少的。然而目前我国的房地产企业普遍实力不强,突出的表现在资金实力不足上。为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求,房地产企业不惜采用各种变通的方式,如关联方贷款,套取银行贷款来充当自有资金。加上施工方的垫支款绝大部分也来自银行,购房者的定金和预售款也有80%主要依靠银行的个人住房贷款。因此,在这条滚动的资金链条中,直接与间接的银行资金可以占开发资金总额的60%,有的甚至达到了80%。可以说,银行信贷资金实际上支撑了房地产开发商经营周转的主要资金链。这种以银行信贷为主导的单一融资格局,不仅使银行乃至整个金融系统承受了巨大的风险,也使房地产行业的资金链变得十分脆弱,阻碍了企业的健康发展。在过去几年里,我们看到一些相关政策的出台以及宏观经济形势的变化,正在使房地产企业的融资困境日益突出,企业资金链受到很大的拖累,严重威胁到企业的生存与发展。就在我国积极地为房地产企业探索寻找新的融资途径的同时,房地产投资信托基金进入了人们的视线。房地产投资信托基金作为一种联系社会资本和房地产市场的产业投资工具,在海外经过近50年的发展历程,已经显示出巨大的制度优势和发展潜力。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)起源于美国,它本质上是一种证券化的产业投资基金,是由基金公司和其他发起人向投资者发行受益凭证,将社会上的资金集中起来,由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人,将这些资金用于房地产证券投资或者房地产项目开发。在投资过程中,发行机构更注重多样化分散投资,将资金投资于不同地区和不同类型的项目,真正通过集中专业管理和多元组合投资,有效的分散了风险,取得较高投资回报。从以上的定义中我们不难看出,房地产投资信托基金作为一种金融工具,是房地产证券化的一种形式。房地产投资信托基金之所以能在世界范围内得到如此巨大的发展,是由于它的独特优势：首先,房地产投资信托基金拥有专业的投资顾问团队,团队里的专家具有专业的投资知识和丰富的投资经验,并利用其广泛的信息渠道,通过相关技术手段对国内外经济形势,各个行业以及单个公司的经营状况和财力状况进行分析,来获得适宜的投资目标和投资时机。由于REITs的投资标的是房地产,普通投资者难以驾驭,通过这种专业化的经营管理,可以大大提高房地产投资运营绩效,使投资者分享房地产专业投资的成果。其次,房地产投资信托基金的组合投资效应不仅表现在将筹集的资金分散投资在不同区域,不同种类,不同运营方式的不动产上,还表现在将一部分资金投资于债券,股票等有价证券上,对于这部分资金所占全部资金的比例,也依据各国的法律规定有所不同。再次,REITs是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证来募集资金而形成的基金。基金资产被细分为股票或者单位受益凭证,在国外成熟的资本市场上,这些受益凭证通常是可以上市交易的,因此,房地产投资信托基金具有较强的流动性。最后,正如文献综述中所提及的一样,房地产投资信托基金与股票市场的相关性较低。事实上,不止股票市场,REITs与其他的资产的相关度也较低,而埃伯森合伙企业(Ibbotson Associates)的研究也显示,近几年来,这些相关度呈逐年下降趋势,根据投资组合理论,在投资组合中加入这一资产,无疑会降低整个资产组合的风险水平。综合分析了房地产投资信托基金的特点之后,结合目前我国的实际,本文认为我国在现阶段引进和发展房地产投资信托基金对于我国的房地产业乃至整个金融体系的健康发展都有着积极的意义。首先,房地产投资信托基金在世界其他国家发展已久,是比较成熟的房地产融资方式。我们可以借鉴其他国家的发展经验,有选择的引进房地产投资信托基金,从而拓宽我国房地产市场的融资渠道,改变单一的依赖银行贷款的融资模式,有效地分散银行金融机构承担的风险,建立促进我国金融系统更稳定更健康的发展。其次,发展房地产投资信托基金可以促进我国房地产企业放弃传统的“拿地---开发---销售(出租)”滚动开发的经营模式,不再仅仅依靠老百姓的购买和租赁。除此之外,引入房地产投资信托基金之后,房地产项目的产权被分割成许多个基金受益单位,每一单位的价值较低,普通百姓可以根据自己的资金情况购买一定数量的基金单位,再加上房地产投资信托基金可以在资本市场上交易。因此,这种产权占有方式的转变,增强了房地产的流动性,大大方便了房地产交易,从而有助于促进房地产交易市场及资本市场的繁荣与发展。最后,发展房地产投资信托基金可以丰富投资品种,满足资本市场中投资者的需要。目前我国资本市场上投资品种缺乏,投资产品在结构上存在两大缺陷：一是风险结构倒置,高风险品种占主要地位。80%是风险较大的股权类投资产品,20%是流动性较差的各类债券,二是低风险产品品种单一,且流动性较差。以上两个缺陷,使得投资者长期稳定的投资需求无法满足,极大的阻碍了资本市场的健康发展。由于房地产投资信托基金与其他资产具有较小相关性。因此,房地产投资信托基金可以被投资者作为资产配置时丰富投资组合的风险分散因子,满足投资者的风险收益需求。从以上的分析可见,房地产投资信托基金对中国房地产业的发展意义重大,本文在对我国房地产市场的现状进行分析之后,从房地产投资信托基金的基本概念,分类以及特点入手,结合美国和香港发展房地产投资信托基金的经验,对我国发展房地产投资信托基金的法律制度建设以及模式的选择进行了深入的探讨。