【摘 要】
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随着市场经济的快速发展,人们在生产、生活中对资金的需求急剧增加,在自身资金实力的有限的情况下,对外借款融资就成为一种普遍的做法。因为借款形式灵活多样,数量也很庞大,以房抵债协议或称买卖式担保案件就是其中一种新形式。围绕以房抵债案件,产生了许多司法审判中的疑难问题。目前我国并没有一部专门的《民间借贷法》,关于民间借贷的规定散见于《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《最高人民法院关于审理民
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随着市场经济的快速发展,人们在生产、生活中对资金的需求急剧增加,在自身资金实力的有限的情况下,对外借款融资就成为一种普遍的做法。因为借款形式灵活多样,数量也很庞大,以房抵债协议或称买卖式担保案件就是其中一种新形式。围绕以房抵债案件,产生了许多司法审判中的疑难问题。目前我国并没有一部专门的《民间借贷法》,关于民间借贷的规定散见于《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《民间借贷规定》)等。虽然2015年颁布的《民间借贷规定》极大的缓解了司法实践的迫切需要,但未能完全解决法院审理该类案件中遇到的实际问题。问题虽然复杂,但最根本的问题还是:借款合同以房屋买卖合同为担保,当债权到期之时而债务人又不能按时清偿债务的,债权人是否能够依照双方签订的房屋买卖合同要求履行,以房抵债?而要回答这一问题,就必须首先界定以房抵债协议的性质,并明确因借款合同而签订的房屋买卖合同是否有效。《民间借贷规定》第24条事实上却回避了这两个问题,并没有给予明确的解释,仅仅是给出了技术性的审判路径。同时,同条第二款又规定可以进行拍卖买卖合同的标的物来清偿债务,但是与其他债务的清偿顺序又没有具体作出规定。以房抵债协议事实上是一种不动产的后让与担保或让与担保。法院一律按驳回起诉的审判路径不能满足现今市场经济发展的需要,也不符合世界各国担保物权发展的趋势。对此还是应当根据具体的案件具体分析:若以房抵债系双方真实意思表示,不存在欺诈、胁迫等事由,双方也按照协议约定进行了登记,则可以认定房屋买卖合同的有效性;但是若双方在任一合同中约定债务人在借款到期而不能偿还的,债权人可以直接取得房屋所有权的,属于“流押条款”,或者签订房屋买卖合同作为担保是为非法转移财产的,应认定合同无效。若无其他情况则应当承认其担保物权的效力。在我国民法典即将问世的当下,结合世界上其他国家担保物权的立法、司法发展趋势,未来仍然有必要增加让与担保和后让与担保等担保物权形式,完善预告登记制度,规范以房抵债协议案件的审理。
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