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房地产是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础，这个基本特征使得房地产业成为一个备受关注的行业。近年来，我国房地产业以前所未有的速度和规模发展着，在促进国民经济飞速发展的同时，也呈现出过热过快的迹象，国民经济的健康发展存在着较大的隐患。税收是国家进行宏观调控的重要手段，改革和完善现行房地产税收制度，充分发挥房地产税收政策的宏观调控作用来保证房地产业的健康发展，已经成为社会关注的焦点问题。
论文最直接的意义是对我国现阶段的房地产税收政策作一个较为客观的评价，分析税制的自身条件和外部环境如何影响房地产税收政策的有效性，继而深入分析影响该政策有效性的各类因素。同时，我们可以在方法论上探讨，如何才能提高房地产税收政策的有效性。进一步而言，论文研究对我国如何更好地开展房地产税收政策改革，也会有所启示。论文的研究体现了与以往不同的分析思路，对这些问题的研究和分析将有助于更加全面地认识和把握现阶段的房地产税收政策，将其回归到整个房地产市场的宏观环境中进行有效性研究。论文的最终目标是尝试着提出一个更为有效的房地产税收政策的框架。因此，论文的研究不仅具有较强的理论意义，对房地产行业的理论研究提出了一个新的视角，更具有广泛的实际意义，为政府对房地产市场的宏观调控提供一些政策建议，这对我国宏观经济的发展、和谐社会的构建都有着重要意义。
房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业，具有典型的代表性。我国的市场经济尚处于发展阶段，理性的经济人和不完善的市场经济两者存在着不可调和的矛盾，税收政策的效果从根本上要受到影响。因此，本文首先对房地产税收政策的有效性作了相关的前提界定，并对国内外的相关研究成果作了回顾和总结。
现阶段的房地产税收制度是在1994年税制改革的基础上确立的，涉及的税种主要有13种，实际征收的有12种，包括直接以房地产为课税对象的税种7个，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税和契税。针对房地产业出现的问题，我国政府在税收领域陆续出台了相关措施和方案，包括国八条、国六条，对房屋交易规范征收营业税、个人所得税、契税，以及实行土地增值税的清算制等，但这些措施与方案都是针对特定时期的特定问题而实施的，并没有触动整个房地产税制，因而不能从根本上解决问题，全面改革房地产税制势在必行。中共十六届三中全会将统一开征物业税提上议程。本文在第二章中对我国现阶段的房地产税收政策进行了概括和分析，并利用税收政策对房地产市场开发、流转、保有各个环节的调控作用、税收的公平与效率、征管的遵从性、征税对象的可承受程度以及房地产市场的可持续发展等五个指标对税收政策效果进行了评价。
通过对现阶段的房地产税收政策的分析评价，发现近年来的房地产税收政策并未取得预期的效果，房价上涨的趋势还是没有得到有效的遏制。本文第三章对影响房地产税收政策有效性的各类因素进行了分析，侧重点在房地产税制自身条件的制约和外部环境的制约这两个方面。其中，房地产税制自身主要存在税种重复，计税依据不合理，税收环节重流转、轻保有，税收政策传导机制的制约，税收负担不等，税收优惠范围过大，税负转嫁部分由消费者负担等问题。内因是事物发展的决定因素，而外因对事物的发展也起到重要的影响作用。房地产税收政策的效果之所以差强人意，不仅仅因为税制本身不够完善，还受到外部环境的制约，包括房地产市场的供求关系、土地政策、银行资金信贷、房地产估价体系、产权归属、信息不对称以及利益相关者之间的博弈等各类外部因素。正是因为内部和外部条件的共同制约，导致了我国现阶段的房地产税收政策未能达到预期的效果。
与我国房地产税收制度相比，国外房地产税制起步较早，历经多年发展，已经形成了一套比较合理和完善的税收制度，构成了财产税制的重要组成部分。本文简要介绍了几个房地产税制较为成熟的国家的情况，并归纳了国外房地产税制的基本特点。在对国外税制比较研究的基础上形成了几点有益经验，作为改革和完善我国房地产税制的参考。
本文最后提出了构建房地产税制的具体设想。首先，从短期政策调整来看，要着力发挥税收对房地产需求的调控作用。现阶段的税收政策对房地产的开发和销售环节征税，并不能充分抑制投资性需求。应该充分发挥税收在房地产消费和保有环节的调控作用，有力地控制房地产市场的投资性需求。其次，从长远来看，应当重构促进房地产业健康发展的租税费制度。统一规范税制，科学设计房地产税收结构。由于开发和销售环节的税收政策效果受市场供求关系制约，应充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用，尤其在房地产保有环节，主要是贯彻中央思想，在借鉴国外有益经验的基础上，合并房产税、城镇土地使用税等税种，开征统一的物业税，以达到强化房地产保有的税收征管。最后，完善与房地产相关的税费制度，主要是统一规范内外资房地产税制、开征土地闲置税、清理房地产业收费、完善房地产产权登记、估价、定价制度等。