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房地产证券化作为一种高效的融资手段,已经在全球范围内得到证实,特别是在美国,已经有了几十年的长足发展。它在解决银行借贷资本不足,利率期限结构不匹配等方面表现的尤为突出。但是,2008年的次贷危机给世界敲响了警钟,房地产证券化产品在发挥其自身优势的同时,也存在着很多风险。提前偿付风险、利率风险、信用风险、信息不对称风险、宏观景气状况等都制约着其发展。随着1998年住房体制的改革,我国房地产市场得到空前的发展,房地产市场有建设周期长、单位价值大等特点,必然导致房地产和银行业的联姻。特别是在销售环节,我国房价与人均年收人30:1的高比率,必然催生了个人住房抵押贷款市场。近年来个人住房抵押贷款市场的快速发展,使得证券化的呼声不断高涨,特别是“2005-1”建行住房抵押贷款证券化产品的发行,使得对房地产资产证券化的研究进入新的探索阶段。资产证券化这一金融创新工具的应用,对我国经济发展有积极的意义。但是,伴随着金融创新的风险发生也有了可能。对资产证券化目前的和未来的风险研究就成为一项重要的课题,本文就对房地产证券化的两种主要产品的风险进行了深入分析,并对我国已经进入实践阶段的个人抵押贷款证券进行实证分析。本文主要由以下几部分构成:第一部分,主要从美国次贷危机出发,提出了房地产证券化过程中对风险的认识与防范的必要性及意义。结合国内外的研究现状,本文提出了自己的思路框架以及自己的研究方法,主要是采取理论和实证相结合的方式,来对论文展开的。第二部分,首先介绍了住房抵押贷款证券化的相关概念,这是我们认识与发展房地产证券化产品的基础;接着介绍房地产证券化兴起的背景及发展历程;最后介绍了房地产证券化的理论支撑和发展房地产证券化的意义。第三部分,重点介绍了西方发达国家房地产证券化的模式,通过对美国、英国、加拿大房地产证券化模式的介绍,可以更深刻地认识到风险的存在,为下一步揭示证券化风险打下基础。第四部分,文章的核心部分,房地产证券化产品主要分为两大类,一类是以银行为主体的个人住房抵押贷款证券化,一类是以房地产相关企业为主体的房地产投资信托证券化。本部分根据两类证券化产品的不同性质,分别从不同角度进行风险分析。第五部分,研究问题的目的是看我国是否可以进行房地产证券化,本部分就从房地产证券化的诱因,以及我国现阶段进行房地产证券化的必要性和可行性进行探讨,证实我国有进行房地产证券化的条件,但条件并不完善。第六部分,即文章的最后一部分,根据我国现有的条件,提出我国应实行过度型的个人抵押贷款证券化模式,并提出风险防范机制。同时,我国在该领域已进入初步探索阶段,“建元2007-1”就是我国在该领域的最新实践成果,本文就通过提前还款风险、利率风险、信用风险,对“建元2007-1”进行实证分析。综上所述,文章主要是对房地产证券化过程中的风险进行了分析,再结合我国实际情况,提出了我国现阶段的发展模式及风险防范机制,并结合相关产品,进行实证分析。