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本文研究的房地产开发项目范畴是指在预售制度下以不断轮动开发房产方式取得利润的房地产生产经营活动,本文的研究结论是从笔者所在公司在峨眉山市的“水映象城”房地产开发项目的原始数据出发,结合其他相关公共资料并通过推导获得。我们从“水映象城”开发项目的经济数据中发现,在其项目中具有三个基础的财务特征：低附加值(低销售利润率),高回报率(高资本收益率)和在项目账户上大量的资金余额。我们通过相关资料论证了这些基础财务特征的普遍性。我们根据杜邦财务模型来研究这些财务特征的相互关系,得出房地产开发项目的高回报率是低附加值的产品通过高投入产出比的资本杠杆而实现的。这个高投入产出比主要是因为现行房地产预售制度导致的大量销售回款先期入账并及时进入到当次的生产活动中而造成。销售回款的先期入账不仅产生了房地产开发项目的高投入产出比,还产生了在房地产开发项目账户上大量资金闲置(对于本项目而言)的财务现象,开发贷款进一步加剧了这种资金现象。我们把这些在开发项目账户大量现金余额称作项目富余资金。项目富余资金往往成为企业在下一个房地产开发经营活动的资本金,从而衍生出房地产开发项目的外部价值。在相同的项目条件下,收付方式的不同会造成不同的投入产出比和富余资金量。因此,对于房地产开发项目的现金流管理是可以实现创值的财务行为。所以,有必要针对房地产开发项目建立一个可以比较其创值行为优劣的财务评价模型。这个评价模型的财务创值目标导向应该指向该房地产项目的全部价值-----内部价值和外部价值之和。我们以房地产开发项目的资本收益率为核心目标,以资金的成本(资本量)为基础单位,研究各种收付行为形成的资本量贡献及需要,用以产生对房地产开发项目的财务创值评价参数。我们用资本有效系数(真实资本量/股本资本量)来评价项目中资本资金的有效利用程度；我们用内部杠杆系数(真实资本量/实际支出资本量)来评价预售回笼资金对项目的贡献程度；我们用外部杠杆系数(富余资本量/真实资本量)来形容项目创造出的多余投资能力。综的上所述,我们认为,房地产开发项目的财务创值管理即是通过对开发项目的现金流收支安排,达到提高收入资本量和减少支出资本量及真实资本量等三个方面的目标,最终实现其创值目。我们以“水映象城”房地产开发项目的收支时序分析结果为标本,研判资本量的提供来源及其支出分配的方向的影响因素,来说明收支管理具体用怎样的方式来实现上述的资本量优化,从而实现房地产开发项目现金流创值的管理目标。由此我们提出在创值导向下对房地产开发项目的财务评价子指标,并论证这些指标的变化象限和相互关系。我们的结论是：管理房地产开发项目应该以现金流创值为导向目标；房地产开发项目的价值反映为房地产项目的内部价值和外部价值两个部分；高额内部价值是房地产开发项目轮动进行的主要推动力,大量外部价值是房地产开发项目轮动进行下去的基础条件；考核房地产企业财务创值能力的方法是分析其在历史项目中有关资本量供求的比率指标。