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不动产证券化始于美国,系一种投资不动产之模式,经由此制度一般投资人可透过小额投资对大金额之不动产投资计划进行投资,不仅投资人可获得新之投资工具,且可以扩大不动产开发之参与层面,增加投资于不动产之资金;对开发商来说也多了一种资金募集之管道,使传统只能靠银行贷款募集资金开发,或自备资金开发不动产之情形得到缓解。对于公共建设开发,提供了一个较佳之制度。综合上述特点很多国家地区希望透过此制度振兴房地产景气,东亚各国家地区诸如日本、新加坡、韩国、香港、台湾地区皆先后引进此制度,而中国大陆尚未引进不动产证券化制度。
不动产证券化顾名思义即将“不动产上的财产权”转变成“证券”型态。不动产证券化对传统投资不动产之方式做出改变,传统投资不动产之方式系投资人直接持有投资标的之物权;不动产证券化下之投资方式,投资人转为以持有证券之方式,来表彰其对投资标的之权利,从而投资标的与投资人间之关系也由传统之物权关系转换为债权关系。
开发型不动产证券化系指,以正在进行或规划进行开发、建筑、重建、整建之不动产或此不动产之后的相关权利为标的之不动产证券化。关于开发型不动产证券化讨论亦是一个焦点。开发型不动产证券化在不动产尚未开发完成即对其进行证券化,大量资金流入不动产开发案之投资,将会造成不动产之景气过热之现象,当供过于求之情形产生,将很可能造成房地产泡沫化之情形。而观察邻近之亚洲国家地区,都对开发型采取禁止或限制之态度。
在台湾地区,关于开发型不动产证券化,最高立法机关于三读通过《不动产证券化条例》时,有鉴于开发型不动产或不动产相关权利没有稳定收益,其所产生的风险较高,不适用于发展初期的不动产证券化市场,因此条例限定“已有稳定收入”之不动产或不动产相关权利才可以成为不动产证券化之标的。
然而,在中国大陆开发型不动产证券化是否可行?本文从正反两面探讨中国大陆开发型不动产证券化的可行性,最后本论文以BOT契约运用于不动产投资信托之模式作为将来中国大陆在推出不动产投资信托商品时可以考虑的模式之一。