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房地产业在我国是一个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分。房地产业对经济总体运行具有较强的导向性。商品房销售是房地产开发中的重要环节，商品房销售有现房销售与商品房预售两种，在我国许多城市的商品房销售大多是预售这种形式。商品房预售的性质为一种远期交货行为。在我国商品房预售制度中主要存在三方利益主体：开发商，银行，与预购人。我国商品房预售制度与国外商品预售制度存在一个明显的差异，即在房屋成品之前就交付全部房款给开发商。正是这种制度为房地产开发商以“空手套白狼”的方式获取了大量的资金与为其垫付了大部分的开发成本。同时，开发商通过商品房预售按揭制度让自己的资金回笼，从而将开发风险完全转移给消费者与银行。“制度对人类社会是至关重要的，它规范着人们的行为方式、社会秩序，并进而对社会的走向产生影响”。商品房预售制度在中国施行，从一开始就具有中国特色的性质，它适应了中国房地产业的国情。客观地说，无论对开发商还是购房者，它都发挥过而且仍然发挥着积极的作用——为前者融资，为后者节资。然而目前的商品房预售制度确实存在巨大的风险，而这种风险的承担者主要是银行与消费者，尤其是作为弱势地位的消费者，其权益更是无法充分保障，但是传统民法对商品房预售关系的调整显得力不从心。因此本文认为应该保留商品房预售制度，但应该检讨目前商品房预售制度有哪些问题，导致了房地产市场的哪些风险，而这些风险又是谁在承担，进而建立一种利益相协商与风险共担的良性机制。更为重要的是应在传统民法调整商品房预售关系的基础上，同时从市场管理法的角度完善立法，加强各级政府主管部门对商品房预售的事前、事中与事后的严格监管，使商品房预售制度既能为开发商融资，又能防范银行与购房者的巨大风险，从而提高社会整体利益与福利水平。 限于本文篇幅，笔者仅选取了市场管理法体系中的市场准入法、合同监管法、广告管理法来重点论述如何规制商品房预售行为，以使商品房预售制度更加完善，进而促进房地产业的健康发展。本文共分为三部分： 第一部分首先介绍了商品房预售制度起源于香港，并就香港与发达国家的商品房预售制度作了简要阐述。其次，对我国商品房预售制度的产生背景作了介绍，并就商品房预售的性质作了深入的分析。最后，就中外商品房预售制度的内涵进行了比较，总结了香港与国外政府对商品房预售监管的经验。 第二部分首先阐述了我国当前商品房预售制度的现状，指出了其中存在的主要问题。其次，针对我国商品房预售制度中存在的问题，分析了当前社会对该制度存废之争的双方论据。最后，由于商品房预售制度适应了中国国情，本文认为