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商业是国民经济的重要组成部分,是维系群众社会经济生活的关键节点。商业地产租赁,则是维持商业运营和繁荣发展的物质基础。商业地产租赁活动,一方面为商业经营、产品流通提供了必须的场所；其次也为企业和民众的投资需求提供了一个有效的渠道；同时,商业地产租赁更是地方政府财税收入的一个重要来源。目前学术界对商业房地产研究不多,尤其对商业房地产租金方面的研究更少。通过对商铺租赁市场的分析,可对未来商业地产的开发定位与策划提供指导,也有利于政府对商业房地产市场进行引导和有效监管。本文首先回顾了近几年国内商业地产的发展情况,以及广州市的宏观经济运行和商业环境情况,归纳总结了商业地产实践领域和研究领域中出现的一些问题,如在商业地产开发运营实践中出现了在投资决策环节,过于草率；在设计开发环节,照搬住宅,忽视商业特点；在招商环节,管理盲目无序,短视现象明显。而在学术研究领域,越来越多的专家学者开始关注商业与房地产开发等方面的问题,但他们的视点大多聚焦于商业地产的开发运作模式、盈利模式、业态组合等方面,对商业地产的租赁与经营状况,尤其是商业地产租金的成因和特征的学术研究十分薄弱。进而引出了本文的研究方向—商业租赁的特征以及租金的评估。接下来,本文回顾了国内外商业地产研究、和特征价格模型应用领域中的成果,为广州是商业地产租赁市场和租金构成因素的分析提供理论基础和方法支持。之后,本文在广州市政府商业租赁登记备案数据的基础上分析了广州市商业租赁市场中的租赁面积、租约、市场活跃程度、季节变化等租赁特征及其发展趋势。之后在广州市某著名地产中介公司所提供的租赁交易数据的基础上应用特征价格模型对广州市商业租金的构成进行了统计估计,得到了广州市中心城区商铺租金价格的量化影响因素。同时,本文归纳总结了作者在写作过程中对广州市典型商业区片进行走访调研所了解到的情况,对广州市商业租赁管理的现状提出了一些见解。通过以上分析,文章最后总结提出目前广州市商业租赁市场存在的问题,并针对相关问题,提出对策建议,提出完善和发展商业租赁市场的对策。