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房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中,承租人依法享有的,在出租人与第三人签订租赁房屋买卖合同之后,以同等条件购买租赁房屋并优先取得房屋所有权的权利。在出租人与第三人签订租赁房屋买卖合同之前,承租人因“同等条件”不存在而不能行使优先购买权。随着我国社会的不断发展,房屋承租人优先购买权制度的社会功能也发生了变化。建国初期,房产资源紧缺,房屋承租人优先购买权的存在一定程度上避免了承租人因租赁房屋被转让而无家可归现象的发生,是对弱势群体的保护。时过境迁,如今房屋已经不再是稀缺资源,承租人也不全是“弱势群体”,房屋承租人优先购买权的行使多发生于经营性住房上,该制度的社会功能已从保障居者有其屋转向对商业经营的维持。无论房屋承租人优先购买权制度的社会功能发生多大的变化,该制度在维护房地产秩序、追求效率方面的价值不变,对社会稳定的作用仍在,因此该制度不能被废除。我国采用债权形式主义的物权变动方式,取得房屋所有权必须经过“基础债权关系”和“所有权转移登记”这两个步骤。就“基础债权关系”而言,无论是“形成权说”,还是“强制缔约请求权说”都能保证在出租人和承租人之间成立一个房屋买卖法律关系,为承租人最终取得租赁房屋所有权提供债权依据,但是相比之下,“形成权说”更有利于保障和救济承租人的利益；就“所有权转移登记”而言,在承租人行使优先购买权之后,承租人和第三人都对出租人享有债权,如果这两个债权是平等的、出租人可以任意选择履行对象的话,法律设置房屋承租人优先购买权的目的依旧会落空,因此,该权利必须具有“优先权”的性质,只有这样,才能保障承租人最终取得租赁房屋所有权。总之,房屋承租人优先购买权应具备形成权和优先权两类权利的性质。房屋承租人优先购买权的效力表现在很多方面,学界争论的焦点在该权利对第三人的效力,也就是第三人与出租人签订的房屋买卖合同的效力以及第三人取得房屋所有权的物权行为的效力。前者受合同法的调整,与房屋承租人优先购买权的行使无关；后者主要是根据第三人的主观善意与否来判断,房屋承租人优先购买权只在两种情况下对第三人发生对抗效力,即在租赁合同已登记或是第三人已明知自己购买的房屋上存在租赁合同的情况下,房屋承租人优先购买权可以对抗第三人。