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不动产登记作为不动产物权变动的公示方法,在我国被确立为不动产物权变动的生效要件,对整个不动产物权制度起着基础性的作用。我国物权法赋予了不动产登记的公信力,一旦不动产登记发生错误,善意第三人往往因受到公信力的保护并不会遭受损害,而真实权利人的合法利益将因登记错误而遭受重创,必须予以适当的救济。物权法规定了因登记错误,给他人造成损失的,登记机构应当承担赔偿责任。但由于当前理论界和实务界对不动产登记行为本身性质的理解存有重大分歧,对不动产登记机关承担的审查义务也有不同认识,导致司法实践中对不动产登记机关承担赔偿责任的责任性质、归责原则、具体的救济程序适用等方面都有很多模糊不清的地方,需要予以澄清。 文章第一部分为不动产登记机关赔偿责任的性质分析,反思了“行为机关决定行为性质”的思维路径,认为行政行为说受制于登记机关的性质,忽视了登记行为的根本价值仍在于其私法意义,过分强调公法的干预,且容易导致登记错误的救济困难,实不可取。司法程序说不符合我国的法制现实,亦不足取。反之,坚持“行为功能决定行为性质再决定机关设置”的思维模式,探讨登记行为的本质内涵,应将不动产登记行为界定为民事法律行为。以此为前提和立足点,文章讨论了在目前的状况下,统一不动产登记机关,可改变由某一行政机关担任的思维路径,真正恢复不动产登记的民事行为性质的本来面貌。并分析了由公证机关担任不动产登记机关的可行性和优越性。澄清不动产登记行为的性质后,在发生登记错误时,不动产登记机关承担的责任就是民事侵权责任。 文章的第二部分讨论了不动产登记机关应当承担的审查义务,从比较法的角度考察了实质审查和形式审查的内涵和划分标准。在国外主要立法例下,不动产登记机关的审查义务,无论在学术上被界定为形式审查还是实质审查,实践中都借助于职能分流实现了一种快捷的窗口式审查。我国未来的不动产登记立法理应总结先进立法经验,避免不动产登记对公民生活的过度干预,确立不动产登记机关的审查义务为一种“窗口审查”,真正实现促进交易快捷和保障交易安全的统一。在此基础上进一步论证了不动产登记机关承担的应当是一种过错赔偿责任,其责任基础是对自己审查义务的违反。 文章第三部分为不动产登记机关赔偿责任的承担机制,通过分析实践中不动产机关承担责任的情形和认定,指出不动产登记机关应该在违反审查义务、因自身过错致使发生登记错误的情况下方承担赔偿责任。该责任是一种自己责任、直接责任。文章还对不动产登记机关的赔偿范围和计算标准进行了分析与探讨。对于赔偿资金的保障,提出我国应建立专门的赔偿基金,并可适当引入保险机制。关于诉讼程序和追偿程序,文章提出对于不动产登记错误的赔偿案件,应作为必要的共同诉讼,将不动产登记机关和登记名义人作为共同的当事人并案审理。登记机关承担赔偿责任后可向存在重大过失的工作人员和其它不当得利人追偿。