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英国土地法是一个充斥古老概念的体系,土地交易方面的规则十分复杂。传统的普通法规则需要购买人自己调查产权,并追溯至“产权之根”。购买人能否取得产权取决于“知情理论”,该理论要求购买人必须是善意的、支付价值且不知情。传统普通法的这个规则对于土地交易而言,交易成本高,交易也不安全。因而英国法一直存在着强大的财产法改革的呼声,土地登记法就是这个改革体系中的一部重要法律,承担着改革财产法、简化土地交易的重任。土地登记法通过推广强制登记、减少法定地产权的类型、增加可登记权益的范围、减少优先权益的类型、规定电子登记制度等方式来实现简化土地交易的目标,这个目标随着土地登记法的实施正逐步实现。 土地登记法可以分为程序登记法与实体登记法,程序登记法是规范土地登记如何办理问题,实体登记法是规范登记对权利人、第三人权利的效力问题。英国《2002土地登记法》是一个程序法与实体法的混合体。本文主要围绕土地登记的程序规则和土地登记的实体效力这两个方面展开研究。共分八章,以及导言与结论。 英国土地登记制度效仿澳大利亚的托伦斯登记制度,是一种产权登记制度。土地登记簿遵守三项原则:镜像原则、幕帘原则与赔偿原则。土地初始登记程序分为自愿登记、强制登记,自愿登记主要是指未登记土地的产权人可以申请登记为所有人。强制登记则是指产权的处分必须登记,否则不生效力。英国并不要求所有的产权人必须登记自己的产权,该登记是自愿的。但是未登记的产权如果发生转让,则必须进行登记。英国登记法还建立了变更登记程序,用以解决登记错误时的登记簿纠正问题,同时为因登记错误而遭受损失的人提供赔偿。 一旦产权登记入登记簿,登记即授予权利人所有权的效力及优先效力。登记保证产权的正确性与有效性。英国土地登记的公信力采用延缓公信力模式,即无效的转让不能有效转移产权,但是受让人再次将土地转让后,次受让人可以通过登记取得产权。土地交易中,英国法特别保护占有的买受人,如果买受人已经实际占有土地的,第三人即使登记产权也不能对抗买受人的占有,依据登记法,已占有的买受人的权利是一项优先权益,即无须登记即可对抗第三人,但第三人通过合理调查而不能发现占有的除外。随着登记法的实施,英国法分散化的所有权概念将朝着更币一的所有权概念靠近,传统法定所有权与衡平法所有权的区分也将进一步减弱。当土室土地也进入土地登记簿之后,英国传统的封建土地关系也将随之消失。