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土地是重要的资源和资产，也是我国宏观调控的手段之一。我国明确要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，即市场化配置。但仍然存在一些地区，政府为招商竞争等原因而实行低地价政策，将地价定位于工业用地最低保护价，出现“多地一价”。同时，存在一些地方，出于不同目的和角度的各种类型地价相差甚大，出现“一地多价”。工业用地市场流于“有形”，未见实效，势必影响整体市场经济发展。 本文以江苏省县市为研究单元，结合市场机制评价其近3年工业用地市场化程度等级;在此基础上，以市场化等级较高的县市为样本，以公开出让市场交易均价为自变量，通过主成分分析法提取地价影响因素，运用多元线性回归法构建地价模型;揭示了有效市场环境下正常地价水平。 本文主要结论如下: 1)对于工业用地公开出让市场，可以具体地了解每一宗土地交易过程，为市场化程度评价提供了微观视角。本次研究以交易结果（价格机制）及交易过程（竞争机制）为评价依据，分为3个等级。 2)对2007年-2009年江苏省县市工业用地市场进行评价，结果显示:①整体市场化程度偏低，但逐年显著提高，3年来3级县市占总量的54.2％。②3年平均市场化程度苏中最高，苏南次之，苏北最低。③从市场化趋势来看，苏北涨势最高，苏南次之，苏中2009年基本和2008年持平。 3)从土地产出、土地投入（基础设施配套）、工业规模、土地潜力及其它环境等5个方面，选取17个指标作为地价影响因素。通过主成分分析法可以提取3个公共因子，分别代表土地利用的现状、趋势及潜力。 4)通过对各县市工业用地公开出让市场交易均价及对应公共因子进行回归分析，1级、2级、3级县市拟合优度逐级降低。1级县市拟合优度较高，通过各项检验，回归方程为:(y)=179.411+47.427F1+25.360F2。表明地价与土地利用现状关联最大，与土地利用潜力关联次之，与土地利用趋势（GDP增长率）不显著关联。 5)将2009年模型测算地价，与最低保护价、交易均价对比，发现:①3类地价总体格局相当，由南至北呈“高-低-高”的格局，形成环太湖1个主高点、以邳州市等为核心1个次高点及以宿迁为核心1个谷地。②交易均价和最低保护价高度相关，和测算地价关联较小，表明工业用地市场受到最低保护价政策影响较大，偏离土地利用实际情况。③1级、2级、3级县市交易均分别为测算地价102％、101％、79％，表明非有效市场环境下地价平均偏低了21％。④1级、2级、3级县市最低保护价分别为测算地价93％、90％、81％，表明3级县市最低保护价至少可以提高约10％。