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随着国内房地产市场的日益繁荣，房地产抵押中遇到的实践和法律问题逐渐受到人们的关注。近年来我国规范房地产抵押行为的法律法规正在日渐健全，其中主要的法律法规有:《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及建设部制定颁布的《房地产抵押管理办法》。我们在肯定上述法律文件对房地产抵押的规范所起积极作用的同时，更应深刻的认识到在房地产抵押过程中，尤其是在在建工程抵押中，仍有诸多问题尚未得到很好解决，亟待深入研究。 在建工程是房地产建设过程中所处的一个特殊阶段，它的特性和其他状态的房地产有很大不同，这些在建工程本身的特点包括工程形态变化大、工程之间可比性差、合法性、商品性、工程形象进度与实际投资额较难一致性、所有权的相对确定性等，这些特性决定了在建工程与其他房地产形态的区别。 根据目前《房地产抵押管理办法》中的定义，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程本身的特点决定了它的抵押有与其他房地产形态不同的独特特点，这些特点有，抵押风险较大、抵押目的和抵押人的特定性、抵押价值不易把握、抵押物处置较难、抵押权不是绝对的优先受偿权等。 随着新一轮我国房地产开发热的升温，房地产开发贷款成为了行业中一项不可或缺的重要资金来源。与之相伴的是大量出现的在建工程抵押，而在其抵押实践活动中又存在着很多法规上、执行上的不合理性。本文在列举实际工作中几个案例的基础上，对于在建工程抵押权和工程款优先受偿权应该如何优先受偿？在建工程抵押登记范围的确定和在建工程继续建设的房屋是否属于“新增房屋”？“新增房屋”是否应该列入抵押物范围？在建工程抵押获得的贷款是否只能用于自身建设？等问题提出了自己的见解，并对完善相关法律法规提出了的建议。 按照目前的法律规定，承建商享有的工程款优先受偿权优先于银行享有的抵押权，即使抵押权已经先期办理了抵押登记，这对于抵押权人显然是不公正的。本文举了实际工作中一个案例，某价值上亿的酒店抵押予某银行并办理了抵押登记，但后来由于参与酒店建设的承建方因工程款的拖欠问题上诉到法院，法院依据工程款优先受偿的原则判令查封该房地产，且银行已经登记了的抵押权将得不到优先受偿。根据有关参与立法的专家的介绍，在建工程工程款的优先受偿权的性质应该界定为法定抵押权。法定抵押权与意定抵押权的区别是产生的方式，但不能就此认定工程款优先受偿权就绝对高于抵押权。在经济活动中，首先要遵循平等、自愿原则，工程施工方和建设方、开发商和借贷银行之间的债务关系也应是平等的，不应为了照顾某一方的利益而忽略甚至伤害了其他方面的利益。我国房地产抵押登记具有公信力，先登记的抵押权优先于后登记的。我主张建立工程款优先受偿权的登记制度，至少在办理在建工程抵押登记之时应同时调查工程款的支付情况，同时应该明确判定法定抵押权和意定抵押权的优先原则，我认为应该按照设定的次序确定先后。以便对抵押人、抵押权人和其他债务人做到公开、公平、公正。 根据目前在建工程抵押的法规规定，抵押范围只能是已经完工的部分而且抵押后新增的部分不在抵押范围，在抵押物处置时新增物可以随之一并拍卖，但是新增部分所得的价款抵押权人无权优先受偿。法律作此规定的意义是为了保护抵押人对新增房屋的权益并且出于抵押物应该是既成的实体或权利的原则。在实际抵押登记中该规定中的已完工部分被片面的强调为建筑物主体结构的状态，可以抵押的面积范围由主体结构的工程进展程度来决定，这显然是不合理的，这种抵押范围也有悖于抵押双方的真实意思。而且当抵押物处置时，所谓新增部分的价值很难从所得价款中区分出来。我认为在建工程抵押后新增部分应属于抵押范围，尤其是当抵押所获得贷款的用途是用于在建工程的建设时。 目前《房地产抵押管理办法》中关于在建工程抵押的定义是专门指在建工程抵押贷款行为。从这种定义出发，使得在建工程抵押区别于其他房地产抵押，在建工程不能为其他目的设押，在建工程也不能作为第三方抵押物。这种抵押上的限定不符合房地产滚动开发模式的需要，也否定了在建工程作为商品的属性。我认为在建工程抵押的定义应作适当放宽。而防止工程款被挪用的问题应该从银行贷款账户资金监管的角度、房地产开发企业行业管理的角度加以控制。 在建工程中涉及到多方的利益主体，其相互之间的关系较为复杂。在建工程抵押因此成为房地产抵押中相对比较复杂的问题，它也是随着我国大规模房地产开发中涌现出的新问题。解决好这些问题对于明确和保障抵押双方和其他债权债务人的合法权益，对于促进我国房地产业的健康发展都具有十分重要的理论和现实意义。本文从实际工作中的几个问题出发，分析了目前抵押制度中不完善和不合理的地方并提出了改进的建议。其中有些问题还有待我们进一步的深入研究。