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《国民财富的性质和原因的研究》一书中，亚当·斯密指出，有一只“看不见的手”引导着人们从事有利于社会的活动，在这只“看不见的手”的作用下，资源达到了最优配置。与此同时，斯密也注意到，人们出于私利的考虑，又在力图使这只“手”不起作用。在随后的经济发展中也不乏这样的例子，人们会组织起来阻止价格上升或下降，以便获得和保持租金，如采取类似于卡特尔、辛迪加等垄断形式。
究竟是什么原因导致了如此差异昵?大量经济学者带着这一疑问不断求索。源于20世纪60年代的寻租理论，是从垄断问题入手，以“寻租”这一视角尝试着对上述问题进行解释。寻租理论的出现，使得经济学的研究方向发生了改变，不仅仅是像传统经济学那样考察“看不见的手”发挥作用的情况，同时也研究它不发挥作用的情况和不发挥作用的原因。
寻租理论建立在一系列概念的基础之上。与“租金”和“垄断租金”相对应，寻租理论把租金的范围主要定义在政治领域。该理论认为，政府拥有某些政治特权，可以创造和保护租金，从而增加人们的决策选择。出于利益最大化的考虑，人们会选择“寻租”这种方式来增加收益。正是由于“寻租”的存在，遏制了“看不见的手”发挥作用。同时寻租活动也浪费了本应用于从事生产性活动的资源。
在上述思想的指引下，寻租理论的发展出现了两大分支：一是规范寻租理论，试图说明和估算寻租活动给经济带来的成本；二是实证寻租理论，试图解释社会中人为制造的租金来源。在上述理论基础之上，寻租被应用于很多研究领域，如经济增长、经济史、国际贸易以及公共经济学等等。
寻租理论尝试着解释一类现象、一类问题，但理论本身存有缺陷。首先，对于租金的理解过于狭窄；其次，寻租是否是一种资源浪费，这一点有待讨论；第三，寻租活动可能有利于改变无效的产权结构。除此之外，还有来自其他方面对于寻租理论的批评。
也许正是由于存在着上述缺陷，或者是其他的原因，寻租理论在中国并没有很好地发展起来。