房地产估价方法的研究与应用

• 作 者: 胡芬芬
• 发表日期: 2012年期
• 关键词: 房地产估 价集对分析 风险调整 模糊综合评价

当前我国的房地产行业在国民经济中的支柱地位表现的越来越明显。房地产估价的作用也日益受到来自各方的关注,有关房地产估价的理论研究也日益受到行业内的专家学者们的重视。然而,由于我国房地产估价的理论研究时间不长,几大常用的估价方法中有关参数的确定都较大地依赖估价师的主观经验,从而导致估价结果带有极强的主观性。针对上述问题,本人在前人研究的基础上,就市场比较法、成本法、收益法中相关参数的选取与确定引入了相应的模型,并引用案例进行验证。本文首先介绍了当前房地产估价方法国内外研究的现状,接着对房地产估价理论中的一些基本概念进行了简单的概述。为了充分验证各模型在对应估价方法中应用的优越性,本人从我省最大的评估机构选取了一些有代表性的真实案例进行了实证分析。在市场比较法中引入集对分析模型,并用房地产抵押贷款额度确定的案例进行了实证分析。在收益法中引入了安全利率加风险调整值法来确定资本化率,并用拆迁补偿款确定的案例进行实证分析。在成本法中,针对当前我国成本法中成新率确定的主观性,运用了模糊综合评价方法,并用房地产市场价值确定的案例进行实证分析。通过相应案例的实证分析,结合各估价方法传统计算过程及结果,本人总结出各模型应用的优点。最后本文还提出了一些我国房地产估价理论有待进一步研究的问题。