【摘 要】
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承租人优先购买权作为优先购买权之一,是我国民法上一项重要的法律制度。我国承租人优先购买权仅限于房屋承租人的优先购买权。本文从承租人优先购买权的性质、效力和行使三
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承租人优先购买权作为优先购买权之一,是我国民法上一项重要的法律制度。我国承租人优先购买权仅限于房屋承租人的优先购买权。本文从承租人优先购买权的性质、效力和行使三个方面对承租人优先购买权制度进行探讨,对相关实务提出一些立法建议。文章最后分析了承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权的冲突问题。权利的性质决定行使权利的法律后果。文章首先分析承租人优先购买权的性质。在对有关优先购买权性质的不同学说逐一进行论述分析的基础之上,对承租人优先购买权性质进行探讨,肯定了承租人优先购买权为形成权。除了具备形成权的一般特征外,承租人优先购买权还具有法定性和专属性的特征。在对期待权性质进行分析后,否定了承租人优先购买权是期待权的说法,认为承租人优先购买权于出租人出卖房屋时产生,一经产生即可行使。关于承租人优先购买权存在何种性质的效力,理论上争议较多的是具有物权效力还是具有债权效力,区分的标准是能否对抗第三人。如果租赁合同经登记备案的,承租人优先购买权就取得了物权效力,否则仅具有债权效力。又,承租人行使优先购买权,有可能产生对内、对外两种效力。对外效力是对出租人和第三人之间形成的房屋买卖关系所发生的效力,其具体结果应视第三人是否取得房屋所有权而有所区别。承租人行使优先购买权,以存在合法有效的租赁合同为前提,同时应当满足以下条件:出租人出卖房屋、承租人以“同等条件”购买。为了促使承租人及时行使优先购买权,应当对承租人行使权利规定一个合理期限。承租人行使优先购买权的结果是形成以房屋出卖人与第三人之间买卖合同同等条件为内容的合同。在该部分还讨论了承租人优先购买权之诉及对第三人利益的保护。论文最后部分讨论了房屋共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突问题。若房屋是按份共有,共有人应优先于承租人行使优先购买权;若房屋是共同共有,共有人优先购买权与承租人优先购买权不存在效力上的冲突。
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