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风险管理是金融中最为核心的内容之一,良好的风险管理有助于降低风险,规避损失。房地产信托投资基金(REITs),是房地产资产证券化重要的方式。因为其融资规模大、盘活存量资产、降低债务负担等优点,可以很好的满足房地产企业的融资需求。近年来,在我国金融创新和房地产市场调控政策的双重推动下,REITs高速发展。但REITs在我国起步发展较晚,存在的风险较多,以公共租赁住房发行REITs更为特殊。因此有必要对公共租赁住房REITs风险管理进行研究。深创投人才安居REITs是我国首例公共租赁住房REITs,对我国公共租赁住房REITs发展有着很大的示范作用。因此,在相关理论的基础上,对深创投人才安居REITs的融资流程、交易架构、以及风险管理措施进行讨论,分析深创投人才安居REITs风险管理中仍然存在的问题和原因,并以发行者和管理者的视角,提出公共租赁住房REITs融资风险管理的改进措施。研究发现:第一,深创投人才安居REITs仅依靠标的物业资产运营所产生的租金收入无法满足投资者的预期收益,还必须依靠优先收购权利维持费和差额补足机制来进行财政补贴,存在着投入收益不覆盖的风险,这一点和常规的长租公寓REITs有很大的区别;第二,深创投人才安居REITs在发行的文件中压力测试没有将相关税费考虑在内,导致压力测试结果过于乐观。当标的物业资产价值下跌超过一定的幅度,由于本金得不到保障,会引发投资者申请退出,甚至是挤兑,产生了流动性风险,而私募发行的特性更加加剧了流动性风险;第三,深创投人才安居REITs标的物业资产为公共租赁住房,具有公共物品的属性,全程由政府主导,寻租风险却未被考虑其中,也没有采取相应的管理的措施;第四,深创投人才安居REITs采取了资产与原始权益人剥离来进行破产隔离,但原始权益人仍然对物业资产的日常运营进行控制主导,原始权益人的物业资产是否进行真实出售仍然存有争议,破产隔离的有效性值得商榷。建议如下:增加对公共租赁住房REITs的财政补贴、扩大公共租赁住房REITs投资资产的范围、完善REITs的相关法律法规、结合证券发行注册制改革使得REITs快速公募化、公司化上市。