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昆明市房地产市场起步相对较晚,发展却较为迅速。十多年来,昆明市房价一路上涨,市场供求关系时常变动。时下,运用适当的理论和方法研究昆明市房地产市场供求情况具有较强的现实指导意义。非均衡理论已被广泛应用于房地产市场研究领域,该理论认为市场非均衡是一种常态,只有把经济非均衡度降到最小,才能实现资源的优化配置。从数量调节入手,有助于进一步弄清昆明市房地产市场的供求现状,在一定程度上解开房地产市场谜题。本文首先回顾了非均衡理论、房地产市场的研究动态,并简单地介绍了非均衡理论。其次,从总量、结构两个方面描述与分析了昆明市房地产市场供求发展现状,并与其他城市做了横向比较。再次,构建了昆明市房地产市场非均衡计量模型,并测算、预测和解释了昆明市房地产市场的供求非均衡度,并与其他城市所测算的非均衡度做了比较。最后,归纳本文研究结论,提出若干调控建议,指出文章研究不足。本文研究表明:近十多年来,昆明市房地产市场呈现出高增长、发展较不稳定的特点。2003年昆明市房地产市场处于严重的供不应求的非均衡状态,2004年处于极其严重的供不应求的非均衡状态,2006、2009、2011、2012、2013年处于中度非均衡状态。昆明市住宅商品房在总量上依然占据绝对优势地位,商业营业用房、办公楼市场发展迅速。近三年来,昆明市房地产去库存工作取得一定的成效,房地产市场有进一步向均衡状态发展的趋势。昆明市房地产市场需求方对价格变动的敏感程度要高于供给方,存在价格失灵现象。收入水平是影响昆明市房地产市场有效需求的重要因素。非均衡理论在昆明市房地产市场供求研究上具备一定的适用性。重庆、武汉两市房地产市场发展模式具有一定的借鉴意义。