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在宏观经济的带动下，中国的房地产业近年来获得了迅速的发展。从1993年到2006的13年间，房地产开发投资增长了9.8倍。在城市化进程加快、人口结构变化、人民币升值预期以及投资性购房和投机性炒房等多因素的推动下，住房需求持续旺盛。尽管房地产开发投资快速增长，但供需关系仍趋紧张，也因此推动了房价的持续上涨。面对房价只涨不跌的情形，国家先后通过采取调整户型结构、增加保障性住房建设、加强金融与税收监管等手段，对房地产行业不断进行调控，但房价持续上升的势头仍难有改观，房地产投资过热和泡沫堆积的风险加大。
作为资本密集型行业，房地产业对金融支持的依赖度很高。目前商业银行通过住房消费信贷、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式，基本参与了房地产开发的全过程，银行信贷占到房地产资金的70％以上。各家银行在盈利增长驱使下也不断扩张房地产信贷规模，房地产类贷款增长明显高出同期全部金融机构贷款增长速度，从全国来看，2006年房地产类贷款占所有金融机构贷款余额的比重已经达到了15.46％，银行信贷风险在逐步放大。当然，造成房地产信贷风险的原因有很多方面，有政府宏观调控偏差引至的风险积累，有金融制度安排缺陷导致的金融风险，有银行本身的信贷行为，也有借款人的原因。从银行因素看，为实现短期最大利润，许多银行更看重资产规模和市场份额的扩张，风险淡化，此外长期粗放式的风险管理，比如贷款调查评估制度不规范、信贷人员道德风险、贷后管理不健全，再加上贷款损失准备金覆盖率不高，都容易诱发信贷风险；从借款人因素看，在房地产市场信息不充分、监督管理欠严密的情况下，开发商的开发行为与销售行为不规范，甚至为经济利益恶意欺诈银行及担保方。比如以流动资金贷款来顶替开发贷款，高估地产项目价值，为获取继续开发建设项目的资金，提前启动银行按揭贷款程序，甚至是操作“假按揭”。个人住房信贷则由于长期性、分期偿还性和不确定因素多等特点，风险在逐渐积累和释放。目前，我国银行个人住房贷款不良率在1.5％左右，并呈现出攀升趋势，已进入国际公认的风险暴露期。
从目前国内金融环境看，利率已进入上行通道，随着购房还贷成本的不断增加，房地产信贷风险也在逐步放大。如果房价出现较大幅度波动，则将对银行的信贷资产价值与抵押品资产价值产生双重影响，一旦购房者或房地产开发商的资金链条断裂，商业银行不良贷款激增的可能性就会加大。从美国次贷危机的经验来看，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。面对逐渐积聚的房贷风险，各家银行都加大了对房地产信贷风险的研究和管理防范力度。在这种背景之下，积极寻求并研究房地产信贷风险防范和控制的方法对策，具有较高的现实意义。
本文重点围绕着房地产信贷风险防范这一研究方向，首先分析了我国房地产以及房地产信贷的现状及运行特点，并继而对房地产信贷风险的概念、分类及表现特征进行了阐述，在剖析房地产信贷风险因素的基础上，重点提出了降低房地产信贷风险的基本思路。
一是加强政府对房地产业的宏观调控。目前房地产行业正在强力的宏观调控下实现着艰难的转型，而宏观调控中政策的出台时机以及在落实上的执行力度则是问题关键。首先，要从完善土地储备业务的法律体系、调整中央地方土地收益分配格局以及加大房地产闲置土地的清理力度入手，解决土地调控、成本提高后房价的上扬问题；第二，要建立和完善住房分类供应的制度安排。不仅从住房供应政策上要采取住房市场化与住房保障相配合的机制，而且在金融制度安排上要建立起与住房保障措施相配套的政策性金融和商业性金融相结合的支持体系；第三，对房地产预售制度进一步加以改革，严厉打击捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为；第四，加强对房地产信贷的监管，可根据银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的资本充足比率和流动资金监管标准，防止房地产市场繁荣期间房地产贷款的过度膨胀；第五，建立健全规范的个人和企业信用体系，以确保银行间能够更为及时和准确的共享借款人信息。
二是加快银行房地产信贷风险防范体系建设。央行与银监会在9月27日联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了贷款购买“第二套”住房者的首付比例和贷款利率。此次调控信贷措施再次给各家银行传导了加强房贷风险防控的信号。对银行而言，除了要增强风险防控的意识外，更重要的是要及时做出战略上的调整。包括经营考核的方式，产品、客户、项目以及区域结构的调整。尤其是在客户、项目选择过程中的取舍上，要“有进有退”，审慎发放贷款。第二，要从贷款投放环节入手，严把风险管理关口。由于目前国内多数银行基础数据体系不完备，CIMS系统数据粗糙、及时性差，因此造成评级所使用的客户财务信息和管理信息不完善。由此产生的问题就是打分的随意性较大，定量指标不足，动态分析和趋势分析不够。因此亟待建立起企业还款能力评估的指标体系及风险计量模型。此外，要尽快构建风险预警系统，加强对风险限额的管理。本文还就房地产信贷业务风险管理的日常操作需注意的方面进行了详细说明，对实际工作有一定的参考价值。第三，规范二级抵押贷款市场，稳步推进房地产证券化。作为重新分配风险和资本的金融工具，房贷证券化本身是能够发挥不同金融机构在贷款业务不同环节的比较优势，提高贷款效率，但推进的过程中还是应吸取美国次贷危机的教训，在发展过程中及时跟上相应配套的制度约束。第四，与发达国家相比，我国房地产融资担保和保险机构发展滞后，目前尚没有建立起全国性的融资担保机构，也没有建立起以住房抵押保险为主的房地产保险体系，因此要加快住宅融资保险和担保体系建设，实现房地产信贷风险的分担化解。
三是拓宽房地产融资渠道。目前我国房地产金融体系存在着极大的不完备性，房地产金融市场一直以来是以一级市场为主，能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。本部分提出了房地产信托、国内产业投资基金、保险资金引入、公司债券、股权融资等拓宽融资渠道的可操作方式，并分析了各自的利弊。
四是完善相关法律法规体系。针对房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，一方面要健全有关房地产信贷的法律法规，另一方面是要加大执法力度。
在研究方法上，本文采用理论分析和实证分析相结合、宏观分析和微观分析相结合、动态分析与静态分析相结合的研究方法，通过对积累的各类素材、数据进行分析和归纳，并结合日常工作实践，对防范和管理我国房地产信贷风险进行了深入探讨。
在章节安排上，本文共分为四个部分。第一部分主要是对我国房地产以及房地产信贷的现状及运行特点进行归纳总结，在第一部分的基础上，第二部分对房地产信贷风险的概念、分类及表现特征进行了阐述。之后，剖析了产生房地产信贷风险的多个因素，最后在分析基础上，提出了降低房地产信贷风险的基本思路。