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近几年，随着西安市老年人口的增加、空巢家庭的增多、老年人养老观念的转变和传统住宅适老弊端的显现，专业养老住宅开始受到关注。如何建设满足市场需求的老年住宅，成为了政府和社会迫切需要解决的问题。本文以西安市为例，从老年人的住宅需求意愿出发，研究了适合各类区域的老年住宅建设模式。首先，通过顾客价值体系了解了西安市老年人的居住意愿，得知老年人最看重的是从住宅获取的服务价值，而现有住宅在使用、配套、养老等方面的服务都存在适老化缺陷；其次，以调查问卷的形式对西安市60岁以上老年人的具体居住需求进行了调查，在对调查数据和各宏观因素影响结果分析的基础上，以床位数和建筑面积为衡量指标，预测了西安市2014-2020年老年住宅的需求量，结果表明建设任务巨大；再次，根据各区县人均生产总值、人均财政收入、居民可支配收入和常住人口数量四个指标，通过聚类分析将西安市划分成了四类区域，提出了适合各区域的老年住宅开发类型，为其配置了恰当的盈利方式，并从组织、融资、运营和管理四个方面构建了老年住宅开发的保障机制；最后，从不同角度提出了西安市老年住宅健康发展的对策建议。老年住宅的建设是一项复杂的工程，需要政府的全面规划与引导，需要开发商、金融保险机构和社会公众的积极参与，然而目前老年住宅的理论和实证研究都不成熟，老年住宅产业的发展较为缓慢，希望本文的研究能对西安市乃至全国范围内老年住宅的建设提供借鉴。