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近年来,伴随着城市化进程的不断加快,土地资源的稀缺性显得尤为重要,城市扩展由平面转向立体开发,地下空间的开发和利用成为城市发展的新方向。2007年《物权法》的颁布,为城市地下空间土地使用权价值评估和评估方法的选取提供了法律依据。地下空间的有偿使用已成为必然趋势,如何显化地下空间土地使用权的价值、建立一套行之有效的价格体系和评估方法成为目前急需解决的问题。然而,在地下空间开发的过程中,地下空间的功能显现多样化趋势,主要体现在大型地下空间综合体,以及用在商场、停车场、文化、娱乐等建设中。通过对地下空间的开发利用状况进行调研,将城市地下空间使用情况分为盈利性和非盈利性。本研究主要对盈利性地下空间进行研究,即地下商业用地。由于国内的地下空间开发利用尚处于起步阶段,许多方面仍存在不足。本文第一部分,对研究背景和意义、国内外研究现状和研究思路进行了介绍。文章第二部分,对相关的基本理论和方法进行了介绍。文章第三部分,对城市商业建筑地上与地下土地使用权价值影响因素进行对比分析,分别对影响地上与地下土地价格的因素进行介绍并梳理。文章第四部分,对城市商业建筑地下空间土地使用权价值的评估方法进行介绍。文章第五部分,以天津市某购物广场为例进行分析。文章第六部分,是本文的结论与展望。本文的主要结论如下:(1)当相同结构和层数的房地产,不含地下空间土地利用时,我们不用考虑地上建筑物分摊地下建筑物部分的价值,可以采取市场法进行评估;当含地下空间土地利用时,地下桩基础的成本需要地上建筑物与地下分摊。因为经过工程中的大量统计数据证明,从造价分摊的角度来看,地上建筑物需要分摊一定比例基础的价值作为成本,所以本文选取地上建筑物分摊15%的房地产总价值对其进行计算。(2)在评估方法的选择方面,应该考虑实际情况进行选取。地下空间的可比交易实例不多的城市,不宜采用市场法;成本法的操作过程过于复杂,一般需要进行大规模的调研,浪费大量人力、物力,也一般不使用;对于方便测算净收益的地下空间开发利用项目,可以采用收益法。