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近年来我国房地产业迅猛发展的势头备受世人瞩目,不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响,更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。2003年-2007年,我国房地产价格持续攀升,国家统计局2008年1月24日公布的国民经济运行数据,2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6％。而2007年全年居民消费价格指数上涨为4.8％,房地产价格的增速远高于其它各类物价涨幅。在房价涨的同时,过热倾向日趋明显,如非自住性的、投资性的购房比例超过20％警戒线;房价收入比高达十几倍甚至二十多倍,远远超过了房价收入比应为4-6倍的国际水平;从2005年年初开始,国家出台了一系列调控措施,在宏观调控的影响下,房价出现了暂时回调。 如何看待中国房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动,从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题。而无论在理论研究还是在实践中,谈起房地产,必然离不开房地产周期波动的价格这一问题。如果从理论层面来说,房地产理论中的几个重要的并且为人们所熟知的概念同房地产价格都有着内在的关联。比如,投资增长率、空置率、租售比、租金、偿还比率等概念都与房地产价格有关。可以说,房地产的价格问题是房地产研究领域的一个重要的课题。 对房地产价格的研究,首先需要提出一个问题:就是房地产领域的价格决定机制是什么?概括起来可用于解释房地产价格决定的理论主要有四种:供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论。但是所有的价格决定都是需要有直接作用对象的,无论宏观因素还是微观因素要想影响房地产价格,都必须通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。从这个意义上讲,要想知道某种因素或某个政策和事件将如何影响房地产的价格,应先考虑它将如何影响房地产的供给和需求。认识房地产的供给和需求及其与房地产价格的关系,对于房地产价格进行分析研究十分重要。因此本文采用供求决定论来考察房地产价格的变化,以便获得易于观察到和便于实际操作的分析结论。 本文的主要研究思路和结论如下:首先对房地产行业的性质进行了分析,回顾了主流房地产价格决定理论的内容。结合本文分析的需要和操作的可行性,选择了供求价格决定论作为本文的理论基础,用于解释和分析房地产价格和银行信贷之间的关系。在此基础上,分析了房地产价格的影响因素,和房地产投资的投资主体、资金来源。将各种因素对房地产价格的影响与具体对于投资资金量的影响关联起来,并将本文的分析重点放到研究银行贷款和房地产价格之间的关系上来。之后,将分析分为了两个部分:一部分是基于西方经济学所进行的理论推导,本文为房地产业绘制了相应的短期和长期供给曲线。另一部分是对房地产价格指数和银行贷款时间序列的实证检验,检验包括了单位根检验、Granger双向因果检验、构建误差修正模型、脉冲响应方程等等。 理论分析的结果表明,由于分析房地产市场具有的几个特征(1)经营对象的非流动性(2)供给的稀缺性(3)不完全开发性,使得在短期房地产市场,供给曲线并不会永远随着价格升高而越来越大,而是在某一处出现价格刚性,导致房价上升。而从长期来看,房地产价格上升必然吸引更多的投资者进入房地产开发领域,房地产价格下降,形成新的短期均衡。可以从每个短期均衡的均衡点,得到长期的供给曲线。 实证检验的结果表明,长期内银行贷款增长,房地产价格也会同向增加。房地产价格和银行信贷之间在长期内存在因果关系。在短期内,房地产价格波动在短期对银行贷款发放的直接影响十分有限。从脉冲响应分析结果来看,银行信贷的冲击对房地产价格具有正向作用,是一个逐渐增加的过程,但是影响的幅度在减少。目前我国房地产价格出现了大幅度上涨,银行贷款增长过快,中央银行应当密切关注房地产价格波动、银行信贷波动以及两者的相互影响。 本文把房地产价格波动和银行信贷关系放到计量经济学框架中来研究。论文以房地产价格和银行信贷关系作为主要研究对象,从内容上看,主要分为四大部分。 第1章:分析了房地产业的特殊性质。其次,探讨和分析了适用于本文研究的房地产价格决定理论。从房地产价格形成的相关理论着手,对学术界的不同房地产价格形成机制进行深入探讨。提出了论文的理论基础:市场供求价格机制论。 第2章:房地产价格影响因素研究。逐一分析影响房地产价格的各个主要因素,阐述这些因素是否对我国的房地产市场产生重要影响。从理论上探讨了房地产价格波动影响银行信贷增长的作用机制并阐述了房地产投资主体和房地产投资资金来源。 第3章:实证研究。利用1998年2月至2007年12月的月度数据,运用协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。研究结果表明:房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系,房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响十分有限,主要是在长期内对银行信贷增长产生影响。而银行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的Granger原因。在此基础上,本文认为:货币政策当局应当密切关注房地产价格、银行信贷以及二者的相互影响。 第4章:我国房地产政策研究。阐述了我国近几年的主要房地产政策,着重分析了部分政策调节失衡的原因,并以论文的实证分析为基础,从控制供给和控制需求的角度,笔者提出了五项建议: 1、不片面依赖利率政策,多采用税收调节等手段。 2、进一步落实经济适用房政策。 3、进一步完善廉租房政策,保障户户有房住。 4、改变消费观念,发展租赁市场。 5、规范房地产市场,引导消费者理性投资和消费。