房地产估价市场比较法研究与改进

• 作 者: 黄剑
• 发表日期: 2008年期
• 关键词: 市场比较法 模糊数学 贴近度

房地产估价中,市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂,最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际估价界的公认。我国《房地产估价规范》规定:在有条件的地方必须应用市场比较法来评估土地或房地产价格。所以如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势,是我国房地产界迫切需要解决的问题。本文首先从理论上对房地产价格的影响因素、房地产估价的原理及难点、市场比较法的应用原理、步骤及应用现状做了深入研究,总结了市场比较法在我国应用过程中存在的主要问题和难点:可比实例选择的随意性,因素修正的主观性、不完备性,交易案例不易得到等,以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存在的不科学性和不合理性,急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应用市场比较法估价的途径。接着,本文探讨了模糊理论在市场比较法中的应用,在现有房地产估价理论的基础上和模糊理论研究成果的基础上,利用模糊数学的隶属原则,用特征因素函数值所组成的数组表示房地产的属性。通过计算待估商品房和案例商品房之间的贴近度,找出最相似的案例,通过贴近度进行指数平滑,求出待估商品房的价格,以此建立数学模型。并通过传统市场比较法与修正后比较法的精度进行了比较,证明了该模型的可行性。最后,用一个案例说明了该模型的实例应用。