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房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善居住环境的需求都在不断地的增加，这是房地产业持续发展的动力。 从目前情况看，中国住房贷款坏帐率较低，是银行的优质资产。为进一步防范化解银行业面临的风险，近期将对房地产假按揭贷款，土地储备贷款，高污染、高耗能和产能过剩行业贷款等进行专项检查。根据国外的经验，住房贷款的风险集中出现在贷款发放后的第8-9年间。预期中国商业银行住房贷款风险将在今后的2-3年间达到高峰。商业银行将加强风险控制，进一步收紧房地产行业贷款，银行信贷在未来的房地产发展中的地位将逐步削弱。银监会有关负责人近期表示，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35％（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。如何避免过多地依靠银行信贷实现融资，拓展新的融资渠道已成为房地产企业关注的热点问题。这就迫切需要借鉴发达国家的成功经验，探索新的投融资渠道，保持房地产持续稳定发展。有关专家指出:在现有的融资渠道中，最不透明和不规范的就是银行借贷。开拓多元化的融资渠道对于房地产行业的专业化和透明化运作将起到积极作用。产业发展基金和REITs的建立，可以开拓个人投资渠道，避免了通过炒房而导致房价抬升。在此宏观背景下，房地产投资信托基金(REITs)以其独特的优势在房地产融资方式中脱颖而出。 REITs是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式接受投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。 作为一种信托产品，REITs同样具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任及信托管理连续性等，除此以外还具有自身的几个特征: 1.REITs的经营期限可以分为定期和不定期; 2.法律对REITs的结构、资产运用和收入来源有严格的规定和要求; 3.在发达国家，REITs不属于应税财产，避免了双重纳税。 REITs具有比较优势: 1.具有很强的流动性; 2.可有效降低投资风险; 3.为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道; 4.是一种较好的金融投资工具; 5.享受税收优惠政策; 6.抵御通货膨胀。 REITs不仅能为房地产业发展开辟新的融资渠道，而且作为一种独特的金融工具，具有以下作用: 1.可以分离房地产市场的投资需求，提高融资效率; 2.降低融资成本，促进行业结构整合; 3.拓宽房地产业融资渠道; 4.发展信托行业，培育房地产市场上的专业投资者; 5.增加社会投资品种，拓宽基金投资渠道。 中国宏观经济的发展和社会财富的积累已经形成了一定的基础，资本市场已具备了相当的容量和规模，各种基金的发展也正在步向成熟，因而推出房地产投资信托的条件已经基本具备，时机也已成熟。由于REITs产品对中国投资者来说是一个全新的金融产品，还没有被很好地了解，因而全面推行和普及REITs产品必然还需要一段时间，根据目前中国的实际情况，REITs暂时只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资金，并且在起步阶段宜将所募资金用于发放房地产抵押贷款，降低投资风险，吸引投资者，先建立起REITs在中国的商业模式。 在全球两种房地产投资信托基金的模式中，由于中国所面临的历史背景、经济发展阶段、法制环境、投资基金的监管经验、税收体制不同等原因，所以在选择发展中国房地产投资信托基金的路径中，早期应更多地借鉴亚洲模式，特别应充分研究香港地区的经验，而千万不可照搬美国模式。REITs在中国的初级阶段，应循序渐进，先易后难，而不应盲目追求创新。应充分总结世界各地REITs的共同特征，借鉴新加坡、香港等亚洲国家和地区的经验，结合中国本身的实践，将发展信托型封闭式REITs作为首选，将对受托人、投资管理人、托管人资格管理作为立法重点，将REITs投资行为特别是关联交易的管理和风险控制作为日常监管工作的重心，不要盲目模仿美国的经验。