【摘 要】
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随着城市建设的不断发展，城市房屋拆迁中的各种关系日益复杂，特别是随着住房制度改革的不断深化，个人拥有房屋产权的比重日益提高，保护房屋所有人的合法权益成为房屋拆迁管理工作
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随着城市建设的不断发展，城市房屋拆迁中的各种关系日益复杂，特别是随着住房制度改革的不断深化，个人拥有房屋产权的比重日益提高，保护房屋所有人的合法权益成为房屋拆迁管理工作的重要问题。随着我国房地产开发的兴起，房地产企业作为一股新的重要力量逐渐参与我国的城市拆迁，即城市经营性拆迁，逐渐成为主要的城市拆迁形式。与公益性城市拆迁不同的是，城市经营性拆迁直接是以营利为目的的商业行为，城市公益性拆迁可以采用土地征收的办法获取被拆迁人的土地使用权，城市经营性拆迁体现出了较强的市场特征，就必须按照市场原则获取被拆迁土地的使用权，即对拆迁补偿中必须真实的还原土地的市场价值。土地的市场价值是通过房地产开发过程中得以实现，影响它的因数除了土地区位和本身的质素以外，规划条件如容积率等反应土地开发强度的指标也是重要因素之一。只有从房地产开发的全过程来真实地还原土地的市场价值，对被拆迁土地进行补偿，才能体现补偿的公正性和科学性。
本文通过对我国产权制度和城市拆迁补偿制度的阐述，从目前我国城市经营性拆迁补偿所面临的问题出发，建立以土地补偿使用权为核心的城市经营性拆迁补偿制度，结合目前的拆迁补偿的实际情况，将房地分离、房地合一的拆迁评估计算模型通过案例进行比较，从理论上和实践中论证房地分离的拆迁补偿评估方法在城市经营性拆迁补偿中的科学性和公正性。最后，为了完善房地分离的评估模型实施的条件，提出了一些政策性建议。
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