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我国房地产行业自住房商品化以来得到快速发展,对国民经济的持续稳定增长起到助推作用。但是作为资本密集型行业,房地产业的健康发展离不开资金的支持,融资问题始终与行业发展互为矛盾的双方面。特别是2009年全国房地产价格在适度宽松的宏观政策刺激下不断创出新高,为抑制部分地区房价过快上涨的势头,2009年底政府先后出台“国四条”、“国十条”等一系列房地产调控政策,从信贷、土地供应、税收等诸多方面着手遏制房地产业非健康发展的局面,这使得房地产企业面临十分严峻的资金考验。本文试图从行业的微观主体——房地产企业的角度出发,着重探讨现阶段企业融资存在的问题,以及在行业金融政策偏紧的环境下企业如何确定相应的融资对策,从而顺利度过政策难关,实现企业壮大发展。
本文主要由四部分构成:
第一部分,对发达国家及地区的房地产融资的发展状况进行整理分析,总结房地产融资发展的主要趋势。
第二部分,对我国房地产企业可利用的融资渠道进行简要介绍,深入阐述当前我国房地产企业的融资现状、问题及其弊端。
第三部分,回顾住房商品化以来房地产金融政策的变化过程,并从当前房地产政策背景和房地产金融市场体系两个层面,对房地产企业面临的最新融资环境进行分析说明。
第四部分,提出房地产企业融资一般性原则,给出不同规模房地产企业融资的对策建议,通过列举典型融资案例,总结归纳与房地产企业规模相适应的融资模式。
本文的创新之处在于:其一,应用2008—2010年的最新数据和信息,说明房地产企业融资模式的最新发展状况和企业融资的问题所在；其二,现阶段房地产调控政策频出,通过对企业面临的政策环境进行分析,体现本文所提出房地产企业融资对策的特殊性；其三,试图从不同规模房地产企业角度,分别给出差别化的融资对策建议,并通过不同规模房地产企业融资典型案例的实证分析加以佐证。
本文的结论是,在抑制房地产价格过快上涨的调控政策密集出台的前提下,房地产企业应依据企业自身的规模特点制定相应的融资对策,从而缓解现阶段房地产企业可能普遍存在的资金链紧张问题。大型房地产企业应当充分发挥自身的规模优势,充分利用各种资源渠道,采取全方位多元化拓展融资模式的对策；中型房地产企业可以通过强强联合合作开发的方式整合资源,达到融资的目的；小型房地产企业由于处于行业劣势,或者通过牺牲企业控制权的方式进行股权融资,或者灵活吸纳社会资金例如民间借贷,典当融资等在困境中求发展。