论业主管理团体的法律地位

• 作 者: 黄湘银
• 机 构: 中山大学
• 出 处: 中山大学
• 发表日期: 2008年期

业主管理团体的问题，是随着我国房地产发展而出现的。尤其是在《中华人民共和国物权法》出台后，这一问题更引起了社会的广泛关注。目前，业主管理团体的法律地位不明确，内部设置不科学，其法律定性在理论上存在争议，在司法实践中也有不同的对待和处理，这种状况造成业主的物权利益得不到合法保护，甚至业主人身遭受侵害，维权流血事件也时有发生，严重违背了我国构建和谐社会的宗旨。　　
文章从建筑物区分所有权制度的视角，分析了业主管理团体的形成、发展、法律性质及内部机关设置及运作，采用与一些典型的大陆系法国家相关制度进行比较的方法，提出了要借鉴国外的相关经验，结合我国的法律现状和司法实践，完善我国业主管理团体立法的构想。　　
文章除引言及结语外，共分四个部分：　　
第一章，首先介绍了我国业主管理团体的产生和发展，对业主管理团体的性质、地位和其内部架构进行了分析，指出了业主管理团体运作存在的根本问题，即业主大会这一业主管理团体的法律性质、地位不明确，依靠业主大会的执行机关业主委员会是不能有效运作，并且其权利缺乏监督。　　
第二章，对大陆系法国家中具代表性的德国、法国和日本的业主管理团体模式进行了归纳和比较，分析他们各自的优劣，指出我国的业主管理团体立法可以汲取他们的精华，比如，明确业主大会的性质，设立业主监事委员会等。　　
第三章，从有效保障业主实施物权，维护社会持续与和谐发展以及为使业主管理团体得到适当监督的三个方面，指出了完善业主管理团体立法的必要性。　　
第四章，通过与大陆系法国家三种具代表性的业主管理团体模式的比较，作出了完善业主管理团体立法的构想。提出明确业主管理团体的法律地位，确认业主大会这一业主管理团体为其他组织，赋予它诉讼主体资格；健全业主管理团体内部架构设置，使执行机关业主委员会回归管理人地位；设立业主监事委员会作为监督机关；赋予业主管理团体适度的自治管理权；业主管理团体依法行使权利并且受到适当的监督。