论文部分内容阅读
随着我国城市化进程的推进,人们对房屋的需求日益增强,带来了房地产市场的快速发展和我国房屋租赁市场的繁荣,与此同时也带来了很多新的问题,其中以改变房屋自身结构,使得承租人居住环境恶劣、存在重大安全隐患的“群租”的行为最为严重。2006年,上海市第一中级人民法院依法对“群租”引发的权利义务纠纷做出终审判决,对这种租赁形式在法律性质上进行了违法性确认,从司法实务的角度对承租人应当享有的房屋“适住性”权利进行了确立和保障。就我国目前房屋租赁市场现状而言,出租人占据着主动地位,承租人对住房的“适住性”没有话语权,该案作为我国“群租第一案”是首次将公众的视野聚焦在了承租人住房“适住性”的问题上,使得这一问题得到了广泛的关注和讨论,也为本文的写作提供了思路。“群租”对承租人而言是迫不得已,对出租人而言是市场需求,有利可图。“群租”不仅对租赁双方,而且对社会对他人产生的负面影响不可忽视。“群租”现象背后实质隐含着房屋“适住性”问题。文章通过对房屋“适住性”研究阐述出租人的“适住性”担保义务,进而完善我国房屋租赁制度,以期达到规范我国房屋租赁市场的目的。本文的研究内容主要包括以下五个方面：第一部分以上海“群租第一案”为案例基础,指出“群租”背后的实质问题就是房屋“适住性”,并以此为切入点,阐述和明确房屋“适住性”的概念、研究范围,充分认识和理解其理论及现实意义。第二部分从比较法的角度出发,基于两大法系法律制度和法律理论的不同,分别介绍有关房屋“适住性”的法律制度和理论基础,主要包括英美法系的“可居住性”默示担保责任和大陆法系的物的瑕疵担保责任。通过对域外制度的介绍,对房屋“适住性”制度的产生和发展有系统性的认识,在借鉴和吸收域外优秀制度的同时,通过对我国房屋“适住性”问题的思考,在切实考虑我国独特的国情的基础上,建立真正适合我国的房屋租赁法律制度。第三部分房屋“适住性”是实现公民住房权的基础,同时公民住房权的确立反过来会促进房屋“适住性”的实现。该部分详细介绍了房屋“适住性”的理论基础和价值,从住房权的权利属性角度对房屋“适住性”进行解读,同时通过论证房屋“适住性”对规范房屋租赁市场的独特价值,为下文提出对策提供思路。第四部分该部分分别以安全、环境、可负担三个因素为基本标准,对房屋“适住性”的标准进行界定和明确,并就房屋“适住性”对房屋租赁关系双方当事人所赋予的权利和义务展开探讨,对出租人和承租人双方的权利义务进行明确。第五部分通过总结和回顾我国房屋租赁相关立法的现状,结合住房“适住性”的理论论述,对我国房屋租赁市场中关于住房“适住性”的相关规定提出立法建议和意见,进一步明确相关职责和责任,促进我国房屋租赁制度的健全和完善。