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中国的房地产作为国民经济的先导性产业,虽然起步较晚,但是已经历了起步期、高速发展期和向成熟期过渡的三个阶段,逐渐成为了促进国民经济增长的引擎和保持经济稳定的支柱之一,时刻影响着现代社会的经济生活。当前,中国的房地产业正处于从规模化向规范化、品牌化转型的过程,房地产业的增长方式也由一味追求速度和规模向注重市场的效益和细分转变。随着住宅的产业化与商品化之间的联系不断紧密,住宅价格作为重要的经济杠杆对推进住宅商品化进程的作用十分重要,特别是在当前,居民个人逐渐成为了住房市场的消费主体,居民也更加关注住宅房地产的价格。本文在总结已有研究的基础上,以东北地区辽宁、吉林、黑龙江三个省为例,首先对商品房的价格、建设及销售情况进行了描述统计;其次在比较几种地产泡沫测度方法的基础上,选取房价收入比作为指标对房地产价格泡沫进行了测度,并讨论了房价收入比的合理上限;最后,选取收入水平、开发成本、利率等因素建立误差修正模型,进而对影响房地产业长远发展的因素及短期波动因素进行分析。主要得出了以下几点结论:第一,从时间跨度上来看,东北三省近十五年的房地产市场可以大致分为三个阶段:第一阶段为2001-2004年,该阶段房地产市场发展比较缓慢,房价保持稳定,房屋建设情况未出现大幅度波动;第二个阶段为2004-2010年,该阶段为房地产市场快速发展阶段,商品房施工面积及销售量都实现快速增长,房价增长也比较稳定;2010-2014年房地产市场开始放慢发展速度,尤其在价格方面体现的最为明显。第二,影响辽宁、吉林、黑龙江三个省房价的因素大体上看相同,房屋购买成本主要来自建筑成本、资产成本等,其次人口密度对房价的长期效应显著,但对房价的短期波动影响不显著,这说明短期内对商品房居住需求的上升不会造成房价的上升。同时,交易量所对应的需求弹性会导致房价的下跌。无论是长期趋势还是短期内的波动,由于整体经济发展所引起的居民购买力增长对东北三省房价的影响都不显著。此外,从长期来看利用调整利率的方式来控制房价只能暂时缓解房地产市场压力,长期效果并不显著。第三,相对于居民的购买能力,三个地区的商品房价格都存在着不同程度的泡沫。但是东北三省商品房市场的投机现象不显著。因为从长期来看房价并不受利率因素影响,而是受开发成本和需求因素影响程度较大,这说明整体上来看,东北三省房地产也基本上呈现健康发展的状态。