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城市土地利用存在于特定的城市社会经济发展的阶段，不同的社会、经济发展水平以及意识形态都对城市土地利用形式有不同的影响。1990年开始的城市土地使用制度改革以来，伴随着经济的快速增长、社会制度的不断改革，城市的发展和更新中出现了许多新的矛盾，在这样的时代背景下，许多相关的研究都重新解读整个社会背景。本文以转型期这一特定的城市发展阶段中城市土地利用现象为对象，以南京市为例，采用回顾总结，发现问题，深入剖析，提出了解决问题的方法思路，试图对城市土地利用和管理提出改进措施。
(1)本文首先回顾了国内外城市土地利用的研究状况，对转型期和城市土地利用进行了界定。指出我国土地利用转型可以界定为从1990年以来的这个时期，城市土地利用从无偿向普遍意义上的有偿使用的转变，城市土地配置由计划向市场配置转变，土地利用方式从划拨方式向划拨出让并行最终向以出让方式为主的一个逐步完善的过程。
(2)对转型期城市内部更新和用地扩展这两个城市土地利用的主要现象进行了全面的回顾、总结，并对其存在的问题予以归纳。转型期城市内部更新是中国城市内部土地利用变化最快速、最激烈的时期，随着城市土地利用制度改革的不断深化，城市内部土地利用结构日趋合理，对城市更新改造的方式趋于多元化，更新改造的理念更趋理性，解决城市内部土地利用问题的方式向综合整治改变，并开始重视城市文化，城市形象的开发，但转型期城市用地扩展快速而粗放，政府主导作用明显，特别是各类开发区无序发展，造成违法用地严重、大量占用耕地、用低效率低，农民失地失业等问题。这些问题大多是在政府推动下形成的，现行的土地利用管理制度缺陷显而易见。城市土地利用仍然处于政府指导型，以大规模的运动式的“大拆大建”为主，缺乏对城市个体的关注，城市土地利用各方面利益主体矛盾激化，利益调整跟不上城市更新的快速步伐，对城市社区的存在和发展状况几乎没有考虑。传统社区全面重组，强势利益主体的趋利行为造成的负面性影响包括对现状居民的利益侵犯还在延续。
(3)针对转型时期经济、社会、制度发生的变化，对城市土地利用中存在的问题从权力演变和利益调整过程予以剖析，对管理问题进行批判。转型期城市土地利用问题产生制约根源可以归结为两个方面：一方面是城市政府在城市建设和城市发展中的职能变化，既要担负起市场经济条件下管理现代城市，驾驭市场经济的新职能，又将计划经济体制和计划管理方式的偏好继续延续，原有的计划管制的权力难放，加上新的以经济发展、市场经济为名的权利和职能，其结果是城市政府在城市土地利用中计划职能强化，政府主导产生“政府悖论”，政府趋利行为严重，造成与民争利；另一方面，转型期建立起来的土地产权制度没有得到完整实施，特别是农村土地产权制度实施不完全，权利人利益不断受到侵犯，同时，在经济快速发展，土地价值上升幅度较大时，相对权利人的利益没有得到适时调整，利益冲突必然产生，政府在城市土地利用过程中职能“越位”严重，在保护土地权利方面职能“缺位”严重。
(4)针对我国土地资源的状况及城市发展的问题，提出城市土地集约利用的理论框架并给出了一种城市土地集约利用的总体评价方法。评价结果显示南京市区城市土地集约利用水平综合得分由1994年的43.90上升至1999年的72.63，城市集约利用水平呈逐年上升的趋势；土地投入系统综合得分则呈不规则变化，其主要原因是土地投入的滞后效应，导致土地投入与城市土地集约利用水平并不具有明显的相关性，但从长远来看土地投入的增加是有利于土地集约利用水平的提高的。
(5)对城市土地利用从管理方式，土地产权制度建设和利益分权提出了改进方法，特别提出要深化土地利用改革，限制政府在城市土地利用上的权力，扩大城市土地权利人的权力。解决转型城市土地利用过程中产生的问题，必须对城市土地利用制度进行调整，通过分析，调整的方面主要有两个方面：一是进一步调整政府职能，限制政府权力，退出与民争利的领域；二是保障土地权利人的合法权益，调整城市土地利用过程中的利益分配。对城市土地利用制度改进提出四点建议：调整城市政府在城市土地利用中的职能；转变城市规划观念，建立城市规划的公共参与制度；完善农村集体土地产权制度；树立以集约土地利用为目标的城市土地利用方式，促进城市可持续发展。