【摘 要】
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珠三角城市群经济开放程度相对较高,人口流动规模也日益壮大,对城市的住房需求越来越大,地产市场逐渐活跃,开始出现房地产投资"热潮",由此引发部分城市房价快速上涨。另一方面,随着我国城镇化水平的不断提高,城市人口数的増长方式开始从以人口自然増长为主的増长方式向以人口机械增长方式为核心的増长方式转变。流动人口占比较高的珠三角地区,房价己成为当前大众最为关注的热点之一。本文基于珠三角9个大中城市2000-
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珠三角城市群经济开放程度相对较高,人口流动规模也日益壮大,对城市的住房需求越来越大,地产市场逐渐活跃,开始出现房地产投资"热潮",由此引发部分城市房价快速上涨。另一方面,随着我国城镇化水平的不断提高,城市人口数的増长方式开始从以人口自然増长为主的増长方式向以人口机械增长方式为核心的増长方式转变。流动人口占比较高的珠三角地区,房价己成为当前大众最为关注的热点之一。本文基于珠三角9个大中城市2000-2017年的面板数据,采用了普通的固定效应回归(FE)、工具变量法的二阶段最小二乘(2SLS)和广义矩估计(GMM)进行了实证分析。通过实证研究,验证了人口流动和城市商品住宅价格之间的关系,并基于中介效应模型进一步探讨人口流动通过对人口结构间接影响珠三角商品住宅价格的变化。与此同时,根据城市人均可支配收入将珠三角9个城市分为三类,进行异质性分析。研究表明,人口流动和城市商品住宅价格之间存在着理论上的倒“U”型关系,然而就目前珠三角城市群的房价和人口流动趋向来看,人口流动对商品住宅价格的促进作用尚未到达拐点,二者仍呈现出高度近似的线性正相关关系,人口流动推动了城市商品住宅价格的上涨。人口流动对珠三角商品住宅价格的影响存在一定的区域异质性。此外,基于中介效应模型的检验结果显示,人口结构在流动人口和房价之间起部分中介效应。人口流动对住房通过作用于各个人口子结构会间接影响住宅价格。人口年龄结构和人口就业结构在珠三角流动人口和房价之间的中介效应存在地域差异。从控制变量来看,人均GDP对商品住宅价格的回归系数在10%的显著水平下显著为正,这说明一个地区的经济发展水平对于一个城市的住房市场具有重要影响。CPI定基指数与地区房价在1%置信水平上显著正相关,利率与珠三角地区房价显著正相关,城市环境状况、城镇化水平和是否限购与房价无显著性关系。基于理论和实证研究,本文最后提出了若干政策建议:首先要增强对人口流动现象的关注度,提升流动人口的管理水平。其次,加快建立能够满足广大居民住房需求的住房保障和供应体系。最后,积极推进“租售同权”制度,保障住房市场中当事人的合法权益。
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