【摘 要】
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近年来,国家对于房地产调控措施频出,政府工作报告多次提及“房住不炒”的政策指引,其中2017年以来,在一、二线人口密集城市建设租赁住宅成为我国保障住房供应、控制房价最新的重要举措之一。租赁住宅具有房地产产品的属性,拥有资金密集和流动性较差的特点,但租赁住宅项目开发的赢利模式又不同于传统房地产。本文回顾了租赁住宅的历史背景,分析了租赁住宅的产品特征,租赁住宅需要兼济社会民生和企业经济效应。随着租赁性
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近年来,国家对于房地产调控措施频出,政府工作报告多次提及“房住不炒”的政策指引,其中2017年以来,在一、二线人口密集城市建设租赁住宅成为我国保障住房供应、控制房价最新的重要举措之一。租赁住宅具有房地产产品的属性,拥有资金密集和流动性较差的特点,但租赁住宅项目开发的赢利模式又不同于传统房地产。本文回顾了租赁住宅的历史背景,分析了租赁住宅的产品特征,租赁住宅需要兼济社会民生和企业经济效应。随着租赁性质用地土地招拍挂的推动,大量租赁住宅项目在“十三五”末端蜂拥而至,租赁住宅项目资金的筹措在降杠杆、稳杠杆的政策管控下受到约束,项目融资遇到了一定障碍。正是因为上述背景,租赁住宅行业现有哪些融资渠道,以及企业该采取怎样的策略选择恰当的融资渠道组合成为了行业内企业及金融机构共同关心的问题。本文整理了租赁住宅现行主要的融资渠道以及其近年来的应用情况。GM集团是上海的一家综合性国企,在地方租赁住宅开发建设中承担着主力军角色,对GM集团租赁住宅项目融资策略的研究在租赁住宅行业具有代表性,本文通过对GM集团租赁住宅项目投融资的外部环境、内部环境进行分析,对公司融资策略存在的问题进行梳理,包括存在于资本结构、融资渠道、退出受限等方面的问题,在租赁住宅的融资需求面前,虽然GM集团的融资成本做到了较好的控制,但是源自于融资结构、风险、周期的问题纷纷呈现,在资本结构上体现出过度依赖债务性融资、资本金不足等问题,融资渠道上反映出融资渠道期限错配,流动性风险偏高,还债压力陡增,自有财务公司融资能力有限等问题。此外,项目退出环节也加剧了矛盾的显现,面临项目退出难和资金长期占用的问题,并寻找其原因。其中“融”方面,资本结构上企业过度追求融资成本和融资效率,股权融资谨慎,内源融资能力有限;融资渠道上,租赁住宅处于生命周期导入期,规模和经济效益未彰显,普通融资渠道不适配,财务公司受限于公司规模和行业监管,对租赁住宅融资的贡献度同样受限。退出难方面的原因是退出机制不明朗。本文通过对项目进行测算分析,分析不同融资模式在国企开发租赁住宅过程中的适用性,通过使用层次分析法确定融资顺序,GM集团租赁住宅融资过程中最应关注的点一是关注资本结构,二是关注融资成本,三是关注融资风险。采取的策略应是控制资本结构,在资产负债率有所保证的情况下,降低资金的成本,满足资金的长期需求。在当前的发展现状下,GM集团首选融资渠道应是内源融资,其次是股权融资,第三是住房租赁专项债券,第四是租赁房REITs资产证券化融资,最后选择才是住房租赁专项贷款。在此融资策略基础上,提出了落实措施的建议,包括设立长租公寓专项基金,促进内部资本联动,加速存量资产置换,增强内源资金供给,开放股权融资,合作伙伴引领赋能,适当使用最优成本的债务融资,降低综合融资成本,推广证券化提升资产流动性,形成组合再次释放举债空间争取低成本债券融资,实现健康可持续的循环融资。本文通过对GM集团租赁住宅项目融资的研究,为从事大批量租赁住宅开发建设的国有企业提供借鉴和参考。
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