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2009年上海GDP增速再度下降，并且近五年来第一次全年GDP增幅小于全国水平，寻找经济增长“新动力”将成为上海市经济发展的迫切任务。目前，上海正处于经济转型期，不可能再进行大规模的重化工业建设，必须发展高端的先进制造业和现代服务业。在发展低碳经济、实现经济可持续发展的宏观背景下，现代服务业的发展对上海的产业结构调整与升级、以及城市经济的持续发展与就业等都将发挥日益重要的作用。而现代服务业中，房地产业是很特殊的产业，是关系民生的产业，也是关联性很强的产业。房地产业在房地产业中所占比重不断增加，对现代服务业和经济增长的贡献率日益提高。房地产业的发展对促进上海现代服务业发展，进而促进上海经济进一步增长将发挥着重要作用。在房市过热，房价持续走高，相继出台的房产调控政策效果甚微等一系列问题面前，业内外人士开始关注和研究影响房市的各种因素，探索房市如何回归理性，获得持续良性的发展。近年来，随着房地产业开放程度的提高，外资开始大量涌入。外资对房地产业的影响成为一个热点话题，国内很多专家学者但心外商直接投资会给房地产业带来冲击，认为FDI流入房地产业是受房地产利润和人民币升值预期的驱动，是导致房价居高不下的因素之一，也会挤出国内投资，甚至垄断这一民生性行业从而对整个国民经济构成威胁。那么，外商直接投资是否会给上海房地产业带来这些负面影响，房价的调控失效与外商直接投资关系如何，上海房地产业存在哪些问题，FDI的引入对解决这些问题是否有一定的作用，能否利用FDI来促进上海房地产业发展呢?这些问题的提出与解决对上海房地产业的发展，进而对上海经济增长具有一定的理论与现实意义。
本文采用定量分析和实证研究的方法，以上海房地产业FDI与房产产值、房价和房产技术效率的三方面关系为核心展开研究。本文主体部分可以概括为：首先，基于上海房地产业与FDI的历年数据对上海房地产业基本状况和房地产业FDI的概况进行统计分析；其次，构建实证模型对上海房地产业FDI与房产产值、房价以及房产技术效率的关系进行实证研究；最后，基于前文的定量与实证分析，得出本文的基本结论并提出针对性政策建议。通过定量分析和实证研究，本文得出基本结论：房地产业作为上海市六大支柱产业之一，对推动上海现代服务业发展和经济增长的贡献日益突出。但目前上海房地产业存在着一系列问题，将不利于上海房地产业的持续健康发展。鉴于FDI对上海经济增长的贡献，本文对房地产业FDI进行了实证研究，发现FDI长期有利于产值的增长，有利于缓解供需矛盾平稳房价，有利于降低对银行信贷的依赖，并对房地产业技术效率有一定的积极作用，而目前的产值增长和高房价并不是FDI流入的显著动因；同时，相关的数据统计也表明，上海房地产业FDI的比重还很小，90％以上还是国内投资，房产市场存在一定的垄断性；房产FDI与国内投资和汇率呈现正相关关系。本文认为，为缓解上海房地产业存在的突出问题，促进房产的良性健康发展，有关部门应该区别对待外资，不应该将FDI的动因也简单归为房产高额利润、房价上涨、人民币升值预期等因素，而应该积极引导FDI进入房地产业，进行合理监管，充分发挥房地产业FDI的积极作用。