【摘 要】
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2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”后,相关部门陆续出台了对房地产行业的配套政策,对房地产企业融资的监管不断趋严。随着金融去杠杆力度持续加大,整体的资金端收紧,银行信贷、债券、股票定增、非标等房企的传统融资渠道大幅收缩,房地产企业承受着巨大的融资压力。在此背景下,资产证券化业务作为金融创新工具在房地产融资中得到了快速推进,成为房地产创新融资的突破。商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)作为A
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2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”后,相关部门陆续出台了对房地产行业的配套政策,对房地产企业融资的监管不断趋严。随着金融去杠杆力度持续加大,整体的资金端收紧,银行信贷、债券、股票定增、非标等房企的传统融资渠道大幅收缩,房地产企业承受着巨大的融资压力。在此背景下,资产证券化业务作为金融创新工具在房地产融资中得到了快速推进,成为房地产创新融资的突破。商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)作为ABS的重要组成部分,已经通过实践证明,具有融资规模大、融资成本较低、资金用途限制少、保持资产未来增长潜力等优势。但任何金融工具的创新也会不可避免的带来风险,尤其商业地产证券化的交易结构较为复杂,其面临的信用风险也会更为复杂,所以对于商业房地产抵押贷款支持证券的信用风险进行研究具有重要的意义。本文对商业房地产抵押贷款支持证券基本原理以及信用风险进行研究,发现其信用风险受到多方面因素的影响,其中,基础资产池运营收入是最为重要的影响因素。结合当前我国商业房地产抵押贷款支持证券发展情况、信用风险评估现状及其存在的问题,本文选取典型产品“平安金隅建达大厦信托受益权资产支持专项计划”,从基础资产池的设定、产品交易结构、增信措施以及现金流分配四个方面对“平安金隅2018-1”证券产品进行介绍,分析其信用风险。在此基础上,根据信用风险度量模型在我国的适用性,引入互换价差模型,对“平安金隅2018-1”基础资产现金流进行测算,基于蒙特卡洛模拟对其信用风险进行度量。结果发现“平安金隅2018-1”信用风险情况与无风险收益率、租金率两个变量紧密相关,在正常情况下产品信用较好,对证券所需支付的本息有较好的保障,信用风险较低。当租金率、无风险收益率出现较大波动时,产品的互换价值为负,此时基础资产运营收入不能保证债券的本息偿付,债券存在较高的信用风险,需要差额补足人履行差额补足义务,否则债券投资者将遭受损失。最后基于以上结论,本文从信用风险度量优化、建立存续期间监管制度等方面提出建议,希望为我国商业房地产抵押贷款支持证券信用风险研究和防范提供些许帮助。
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