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三十多年改革开放,中国经济迅速腾飞,房地产产业持续多年一直在风口起伏,已经成为我国的支柱产业。不动产以其巨大的财产性及其附载的社会福利成为国民最重要的财产。不动产交易广泛而频繁的产生,其每一次变动都拨动国民的神经。不动产由于其固定性无法被随时带往交易现场被实时交付,物权存在和变动只能以某种外观表象的方式呈现,且随着担保物权特别是抵押权的发展,人们迫切的需要在交易时从外部得以了解土地房产真实的法律关系,从而排他性的占有。不动产登记作为一种最完备的表象手段被研究出来,它是为实现近代民法理想而生。但是将某处土地房屋全面记载这种处理方式并不是新鲜事,它产生于真正意义上的民法之前,是国家出于掌控全国土地房屋资源信息的需要,保障国家对不动产状况的了解和管理利益,有利于追踪国土不动产发展、税收和其他管理利益的实现。但是当前中国法律语境下,统一的《不动产登记法》尚未出台,各种行政规范与《物权法》并不彼此衔接,“政出多门”导致不动产登记困难重重,上述两种履行不同职能的登记在理论与实务中混乱,造成如焦作高永善案行政诉讼与民事诉讼交织不清审判长达十年的案件产生。理论界的“行政行为说”和“民事行为说”的争议不相上下,行政行为通说理论,是对实现满足交易需求、维护交易安全不动产登记制度近代民法理想的背离,民事行为说又永远无法突破登记主体的行政主体地位和不动产登记的管理职能,单一属性无法周全。故本文认为不动产登记是跨越行政和民事两个领域具有双重属性的行为,明确划分为行政行为范畴的标志登记和民事行为范畴的权利登记。区分的标准在于登记是否为物权公示服务,意思自治范围内房屋转让,并非是从公权力的立场所关心的事情,行政机关在此范畴内的对登记设立的诸多条件是对公民私权利的限制。权利登记行为是私行为关系中与交付、占有没有本质区别的一种表象。本文分为五个部分,第一部分是导论部分,简要阐明了研究不动产登记行为性质的意义和学术界目前对其的研究状态。第二部分从高永善案件的案例引入提出问题。诉讼模式不明在实务中造成很大的困难,但是诉讼模式的选择取决于不动产登记行为的性质,并进一步表明不动产登记行为属性不明造成的其他的困惑。第三部分是本文的核心部分,对不动产区分登记行为从三个方面进行理论分析,得出不动产登记行为应当区分为服务于公共管理职能的标示登记,和服务于物权公示职能的权利登记的结论。第四部分论述了区分登记行为带来的实益,即能够妥善解决审查模式和责任承担的纠结,在区分标示登记和权利登记的意义上,对前者赋予行政机关实质审查权并在不当履行审查义务造成损害时适用《国家赔偿法》,对后者仅实施窗口进行的形式审查并在不当履行审查义务造成损害时承担《侵权责任法》中的用人单位责任。最后一部分是对本文的总结。