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城市综合体集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等多种城市功能设施于一身,具备强大的集成优势,已经成为近年来国内商业地产运作发展的主流模式。随着国家不断加大对房地产市场的政策调控力度,具有复合和集聚优势、空间效率和空间价值突出的城市综合体,正在成为刺激消费、拉动投资的发动机和提升市容形象、展现都市魅力的城市名片。近年来,在万达、华润、绿地、宝龙等龙头企业建立的相对成熟的城市综合体商业模型引导和巨大的利益驱动下,许多中小地产企业闻风而动,杀入该领域,但是他们的开发理念、融资渠道、市场定位、品质层次、后期经营等方面与龙头开发企业还有很大差距,项目成熟不够,盲目复制现象突出,累计了巨大的经营风险。而时下一些地方政府对商业地产开发的城市综合体模式情有独钟,把城市综合体为政绩工程来抓的现象仍然存在,致使许多二三线城市综合体领域还存在许多诸如脱离地方经济发展实际、规划不尽合理、业态恶性竞争等问题。城市综合体作为新兴商业地产形态,目前国内理论届研究较少,特别是对二三线城市城市综合体发展领域重视程度不够。为了弥补这一理论缺憾,本文选择了淮海经济区中心城市--三线城市代表徐州作为研究对象,对徐州的经济社会发展、商业经济成熟度、居民物质文化消费需求等状况进行研究,并对徐州市目前已投入使用、待建的城市综合体相关数据进行分析,系统阐述了其发展的现状以及存在的问题,并通过对徐州城市综合体的SWOT分析,指出了徐州城市综合体的发展战略方向。本文希望通过对徐州市城市综合体发展情况的研究,为全国二、三线城市的城市综合体的发展提供必要的建议,为地方政府和开发企业提供必要的参考。